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  최우선변제금

세입자가 살던 집이 경매나 공매로 넘아갈 경우 은행 등 선순위 권리자보다 먼저 배당 받을 수 있는 금액

지역과 보증금 금액에 따라 다르다. 서울 5500만원

이중계약 피해자, 신탁사기 피해자도 적용

임차권 등기만 마쳐도 적용,

  1. 주거용이라야 한다(판단은 체결당시의 실제용도와 계약 목적에 의한다.)

  2. 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 경매등기, 예고등기가 없는 것이 안전하다.

  3. 저당권은 아파트의 경우 60%, 단독, 연립, 다가구, 다세대 등은 40% 이하라야 상대적으로 안전하다.

  4. 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원 등으로 토지와 건물의 소유자가 동일인인지 확인한다.

  5. 계약서 작성 전에 등기부등본을 획인하여 변동사항이 있는지 확인한다.

  6. 합의 사항을 계약서에 특약란에 기입하는 것이 좋다.

     하자책임, 도배.장판, 관리비용 등도 합의된 경우 특약란에 기입한다.

     이사일까지 담보물권을 비롯한 일체의 등기를 설정하지 않기로 하며 등기부등본의 변동시 계약을

     해제하고 계약금의 2배를 임차인에게 지급하는 내용을 특약란에 기입하는 것이 안전하다.

  7. 계약하자마자 동사무소나 등기소에 확정일자를 받아둔다.  확정일자가 있어야 혹시 경매될 경우 배당에 참가할 수 있다.

  8. 이사짐을 옮기기 전에 등기부등본을 다시 열람하여 변동사항을 확인한다.

  9. 아파트의 경우 전입신고 3개월 이내인 경우 전세보증금반환보험에 가입이 가능하다.

     주택임대차보증보험은 전세보증금의 약 0.5~0.7%선이며 서류는 임대차계약서,등기부등본,

     주민등록등본 등이 필요하며 보증금을 돌려받지 못해 보험금을 청구할 경우는 계약기간 만료 후 30일 안에 청구할 수 있다.

     집주인에게 계약이 끝났음과 재계약의사가 없음을 알리는 내용의 내용증명을 보낸 후 그 사본을 제출해야 한다.

 10. 확정일자, 전입신고, 실제거주가 빠를수록 안전하다.

      확정일자는 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자

      재계약시는 기존계약서는 반드시 보관하고 재계약을 하는 것이 필요하다. 증액된 부분은 재계약시점부터 확정일자가 인정된다.

  1. 처음 계약서 작성시 꼼꼼하게 확인하여 실수를 하지 말아야 한다. 한 번 작성된 계약서는 고치기 어렵다. 상대 동의가 쉽지 않다.

  2. 등기부등본과 건축물관리대장 꼼꼼히 확인한다. 간혹 등기부등본과 건축물관리대장을 위조하는 경우도 있다. (직접 떼어보는 것이 필요)

  3. 동, 호수, 지번, 지목, 면적은 건축물관리대장에 기재된 정보에 따라 기재된지 확인하여야 한다.(위반건축물인 경우 강제이행금, 대출불가 등)

  4. 소유권, 소유자 등은 등기부등본 갑구를 보고 확인하며 신분증 본인 확인., 소유자 이름, 주소, 얼굴, 연령대 등을 비교 확인하고 사본 첨부

  5. 전세권, 저당권, 등은 등기부등본 을구를 보고 확인을 한다. 저당권이 설정된 경우 대출금 등을 정확히 확인하여야 한다.

  6. 신분증 위조여부는 민원24, 또는 1382를 통해 신분증 위조 여부를 확인할 수 있다.

  7. 가족 등 대리인이 나온 경우 위임장에 매매계약 등 위임사항을 자세히 확인해야 함,  미성년자의 경우 후견등기사항부존재증명서를 확인

  8. 위임장의 경우 매도인의 도장, 인감증명서, 날인된 위임장을 확인해야 함, 위임인의 신분증, 수임인의 신분증을 확인, 사본 확보 필요,

  9. 상대방 연락처를 확보하여 반드시 계약체결 여부확인 여부와 위임여부를 확인, 인감증명서는 본인이 최근 3개월 이내 발급받은 것 필요,

 10. 매매대금과 임차보증금을 정확히 기재된지 확인하고 위약금 특약에 대한 사항을 반드시 기재

 11. 상대방이 채무불이행시 상대방 귀책사유인 경우 계약을 해지할 수 있고 손해배상금을 계약금상당액으로 한다가 기재된지 확인

 12. 계약금만 지불된 경우 계약금을 포기하고 계약을 해지할 수 있으나 중도금까지 넣은 경우 상대방이 일방으로 계약금해제를 할 수 없다.

 13. 공인중개사를 통한 경우 중개대상물건확인서를 받고 일반사항과 세부사항을 꼼꼼히 확인한다. (주변환경, 면적, 불법건축물 여부 등)

 14. 공인중개사의 경우 중개사고에 대비하여 공제보험을 들며 사고시 보험을 통해 손해배상가능하다. 계약시 공제보험증서사본을 챙긴다

 15. 중개수수료도 미리 협의해 두는 것이 좋다.

 16. 매도인 매수인 정보란은 당사자가 직접 기재하고 도장도 본인들이 찍어야 나중에 문제가 적다.

 17. 계약서 사이에 위조방지를 위해 간인을 찍힌지 확인한다.

 18. 중요한 사항은 반드시 계약서상에 특약사항으로 기재한다.

 19. 특약사항으로는 도배장판은 누가 언제까지, 애완동물 문제, 누수결로 문제는 잔금 치르기전까지 해결, 제세공과금 해결, 매수인 확정 결정 등

 20. 상가의 경우 건물에 대한 부가가치세는 별도로 지급하기로 한다. 확인 필요

 21. 단순변심에 의해 계약해지방지를 위해 거주 또는 건물 이용에 특별한 하자가 없을 경우 매매계약을 해지할 수 없다고 명시하는 것이 좋다.

 22. 중도금, 잔금 등의 대출이 필요시 "대출시 매도인은 이에 적극 협조하기로 한다고 기재하는 것이 필요하다.

 23. 잔금 1~2주전에 은행에 연락하여 해당잔금일에 대출금이 나오는지 확인 필요.

 24. 잔금은 현금, 계좌이체인지, 수표(타행 당일 출금 불가능경우도 있다)인지 쌍방 합의 필요, 자동화기기에 30분이상 이체시간 지체 가능

 25. 이 계약은 매매계약 당시 현 상태를 모두 확인하고 체결하는 계약이다라는 문구 확인

26. 2006년 1월1일 이후부터 매매후 30일 이내 신고하고 신고필증을 교부받아 등기시에는 제출해야 함

  1. 동시에 이사할 경우 구비서류 확인과  잔금처리가 정확하고 빠르게 진행되어야 문제발생이 적다.

  2. 서류검토시 본인이 발급해야하는 서류 확인, 예상 가능한 문제점 파악, 인감도장(이사 당일은 찾기 힘듬) 등 미리 확인

  3. 법원 들어가는 서류는 원본으로 본인이 직접 발급받아야하고 주민등록번호가 모두 공개로 발급받아야 한다.

  4. 매도인 필요서류로는 등기필증(등기필증 분실시 대처), 신분증, 매도인인감증면서, 일반용인감증명서(대출이 있는 경우),

      과거주소가 모두 포함되어 있는 주민등록초본, 인감도장( 인감증명서와 동일한지 미리 확인, 급할 경우 인감 새로 만들어 함)

  5. 매도인공동명의일 경우는 매도인인감증명서 각각 준비, 매수인공동증명

  6. 매수인 필요서류로는 매매계약서원본, 주민등록등본, 신분증, 도장(막도장도 가능), 가족관계증명서(상세로, 주민등록번호 공개),

  7. 전입신고에 필요한 계약서사본1통 별도 준비  (대출시 필요서류 발급 위해)

  8..잔금은 본인이 은행콜센터연락 대출금액, 이자상환금액, 중도해지수수료 등 총금액을 확인, 가상계좌를 문자를 받아 은행에 넣고 잔액만 정리

  9. 대출상환시 말소도 꼭 해결하고 확인할 것 (사법서사 또는 중개사사무소 통해)

 10. 가능한 계좌이체가 편리, 이체할 경우 이체가능 금액 확인(이체한도 미리 확인),수표는 타은행 수표는 안됨, 당일 결제 불가능한 경우 많다.

 11. 이사날은 경황이 없다. 이사업체, 입주청소, 매도인 관리비 정산 영수증 체크, 선수관리비 정산 , 공동현관비밀번호, 해당호실 비밀번호,

     마스터키, 아파트 기본물품 등 음식물쓰레기카드,  은행담당자, 동사무소 담당자 등 자리를 비는 경우나 민원인이 많은 경우 시간 지체 가능

  구분

한국주택금융공사 (HF)

주택도시보증공사 (HUG)

SGI서울보증 (SGI)

  가입가능 전세보증금

수도권 7억원이하, 비수도권 5억원 이하

수도권 7억원이하, 비수도권 5억원 이하

아파트 제한 없음, 기타 10억 원이하

  가입 가능 주택유형

단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용오피스텔

노인복지주택

노인복지주택

  보증신청

주택금융공사 위탁은행

HUG모바일앱, 지사, 위탁은행,

네이버부동산,카카오페이 등

서울보증보험 홈페이지, 지점

  비고

주택금융공사 보증 전세대출 차주만 가능

   전세보증보험이 되지 않는 경우 : 시세 대비 과다한 저당권 설정이 있는 경우, 시세 대비 과도한 전세금, 경매가  어려운 경우, 거래가 힘든 경우 등

  확인사항  (건물주만 가능, 공인중개사 권한 없음)

  전입 확정일자 부여 현황   

  전입세대 임대차계약서

  전입세대 열람내역서

  계약후 처리사항

  전입신고 (대항력) + 이사 + 확정일자(우선변제순위)를 해야 경매시 최우선변제권 생김

  경매시

  전입신고 없는 확정일자는 필요 없음

   거래내용

  거래금액

  상한요율

   한도액

   매매. 교환

  5천만원 미만

  1천분의 6

   25만원

  5천만원 이상 ~ 2억원 미만

  1천분의 5

   80만원

  2억원 이상   ~  9억원 미만

  1천분의 4

   없음

  9억원 이상  ~ 12억원 미만

  1천분의 5

   없음

  12억원 이상 ~ 15억원 미만

  1천분의 6

   없음

  15억원이상

  1천분의 7

   없음

  임대차 등 (매매.교환 이외)

  5천만원 미만

  1천분의 5

   20만원

  5천만원 이상 ~ 1억원 미만

  1천분의 4

   30만원

  1억원 이상   ~  6억원 미만

  1천분의 3

   없음

  6억원 이상  ~ 12억원 미만

  1천분의 4

   없음

  12억원 이상 ~ 15억원 미만

  1천분의 5

   없음

  15억원 이상

  1천분의 6

   없음

         거래금액

    매매현행

   매매 개편안

    상한요율

   한도액

   상한요율

   한도액

      5천만원 미만

    ~ 0.6%

   25만원

   ~ 0.6%

   25만원

      5천만원 이상 ~ 1억 미만

    ~ 0.5%

   80만원

   ~ 0.5%

   80만원

      1억원 이상   ~ 2억원 미만

    ~ 0.5%

   80만원

   ~ 0.5%

   80만원

      2억원 이상   ~ 6억원 미만

    ~ 0.4%

   없음

   ~ 0.4%

   없음

      6억원 이상   ~ 9억원 미만

    ~ 0.5%

   없음

   ~ 0.4%

   없음

      9억원 이상   ~ 12억원 미만

    ~ 0.9%

   없음

   ~ 0.5%

   없음

     12억원 이상 ~ 15억원 미만

    ~ 0.9%

   없음

   ~ 0.6%

   없음

     15억원이상

    ~ 0.9%

   없음

   ~ 0.7%

   없음

     거래금액

   임대차 현행

   임대차 개편안

   상한요율

   한도액

   상한요율

   한도액

   5천만원 미만

   ~ 0.5%

   20만원

   ~ 0.5%

   20만원

   5천만원 이상 ~ 1억 미만

   ~ 0.4%

   30만원

   ~ 0.4%

   30만원

   1억원 이상    ~ 3억원 미만

   ~ 0.3%

   없음

   ~ 0.3%

   없음

   3억원 이상    ~ 6억원 미만

   ~ 0.4%

   없음

   ~ 0.3%

   없음

   6억원 이상    ~ 9억원 미만

   ~ 0.8%

   없음

   ~ 0.4%

   없음

   9억원 이상    ~12억원 미만

   ~ 0.8%

   없음

   ~ 0.4%

   없음

   12억원 이상  ~15억원 미만

   ~ 0.8%

   없음

   ~ 0.5%

   없음

   15억원 이상

   ~ 0.8%

   없음

   ~ 0.5%

   없음

  다주택자 규제 완화

취득세율 중과 완화

  현재 3주택 세율 8%를 4%로 4주택 12% 세율을 6%로 인하

양도세 중과 배제 1년 추가 연장

  2024년까지 양도소득세 중과 미적용, 이후 개편안 마련

대출규제 완화

  주택담보대출 금지 해제, LTV(주택담보자산가치비율) 상한 30% 적용

분양. 입주권 등 단기 양도세율 인하

  2020년 수준으로 완화

  실수요자 규제 개선

규제지역 추가 해제

  2023년초주거정책심의회의에서 결정 완화예정 (서울 일부 포함 가능)

민간분양가 상한제적용지역 축소

  서울 18개구와 과천, 광명, 하남 일부 배제 전망

전매제한, 실거주 기간 단축

  문재인 정부 이전 수준으로 환원

보유세 완화

  1주택 재산세 공정시장가액 비율 현 45% 미만으로 조정 (2023년 3월 확정 예정)

특례보금자리론 도입

  9억원 이하 주택 5억원 까지 4%대 금리 대출 (2023년 1분기 시행 예정)

  남아있는 규제 지역

  서울, 과천, 성남(분당,수정), 광명, 하남

  일반적인 계약기간

  2년

  임차인의 계약갱신요구시

  4년 (2 + 2년) 가능

  묵시적 계약연장시

  2년 + 2년 + @ 연장 가능(계약 해지의사 표명 없이 연장된 경우) 기존계약과 동일 기간 조건 적용

  묵시적 계약 연장 1번 후 계약 갱신요구시

  6년 (2 + 2 + 2년) 가능

  계약 갱신 후 임대인이 계약 해지시

  4년 ( 2년 + 2년) 가능

  묵시적 계약 연장

  계약 만료전 6개월 ~2개월전 계약의 갱신 또는 해지의 의사를 통보하지 않은 경우 동일조건 연장

  계약갱신청구권

  세입자의 갱신요구권을 정당한 이유없이 거절할 수 없다.

  임차인이 갱신청구권을 행사하기전에는 집주인이 실거주를 목적으로 한 갱신거절과 계약해지 통보를 할 수 있다.  

  일반적으로 집을 비워달라는 명도소송의 경우 일반적으로 짧게는 2개월, 많게는 21개월이 소요되고 있다.

  계약갱신청구권 행사 이후 임차인은 계약해지를 통지하면  3개월 후 계약의 중도해지가 가능하다.

   과세표준

   2018년이전

   2019 ~2020년

   2021년이후

   2022년개정안

   일반

   다주택

   일반

   다주택

   3억이하

   0.5

   0.5

   0.6

   0.6

   1.2

    0.5 %

   3억 ~ 6억이하

   0.5

   0.7

   0.9

   0.8

   1.6

    0.7 %

   6억 ~ 12억 이하

   0.75

   1.0

   1.3

   1.2

   2.2

    1.0 %

   12억 ~ 25억이하

   1.0

   1.4

   1.8

   1.6

   3.6

    1.3 %

   25억 ~  50억이하

   1.0

   1.4

   1.8

   1.6

   3.6

    1.5 %

   50억  ~94억 이하

   1.5

   2.0

   2.5

   2.2

   5.0

    2.0 %

   94억이상

   2.0

   2.7

   2.7

   3.0

   6.0

    2.7 %

  주택분 종합부동산세 기본공제 금액은 6억원에서 9억으로 변경 (23년)

  1세대 1주택 기본공제는 11억원에서 12억원으로 변경 (23년),

  양도소득세 이월과세 적용기간 : 증여일로부터 5년이내에서 10년이내로 변경

  부모가 자녀 1명을 26세까지 양육하는데 필요한 비용 2020년 기준 6억 1천 583만원으로 조사 됨 (자료: 통계청)

  집값이 1% 상승하면 영향은 7년가량 이어지며 합계출산률이 약 0.014명 감소한다고 조사 됨 (자료: 국토연구원)

   구분

  2020년 3분기

  2020년 4분기

  2021년 1분기

  2021년 2분기

  2021년 3분기

   전국

  52.3

  57.4

  63.6

  68.3

  73.5

   서울

  144.5

  153.4

  166.2

  172.9

  182.0

   구분

  2021년 4분기

  2022년 1분기

  2022년 2분기

  2022년 3분기

  2022년 4분기

   전국

  83.5

  84.6

  84.9

  89.3

   서울

  199.2

  203.7

  204.0

  214.6

주택구입부담지수란 (대출상환가능소득/중위소득 * 100)으로 중위가구가 표준대출을 받아 중간 가격의 집을 구매할 때 대출상환부담을 나타내는 지수로 지수가 100일 때 가구소득의 25%가 대출 원리금 상환에 들어간다

  부동산등기부

등기소(해당부동산 소재지가 아니어도 됨), 대법원 인터넷등기소

  토지대장, 임야대장

부동산소재지 시.군.구청 또는 정부24시 홈페이지

  건축물대장

부동산소재지 시.군.구청 또는 정부24시 홈페이지

  토지이용계획확인서

부동산소재지 시.군.구청 또는 정부24시 홈페이지 또는 토지이음 홈페이지

  부동산등기부등본

부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지역권, 지상권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정과  그 변동, 가등기, 압류등기, 가압류등기, 가처분등기 등에 관한 사항

  토지대장

토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자, 공유여부, 공유지분, 대지권 등기여부, 대지권 비율, 소유자 등에 관한 사항

  건축물대장

건축물의 면적, 구조, 층수, 용도, 부속건축물의 현황 등에 관한 사항

  토지이용계획확인원

해당지역의 토지이용, 도시계획시설 결정 여부 및 규제에 관한 사항

  경매후 말소되는 권리

말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 건물 전부에 설정되어 있으며 배당요구를 하거나 경매신청한 전세권 중 가장 먼저된 등기이며 말소기준등기 이후에 있는 (돈 받을 권리) 등기의 경우 말소됩니다. 전소유자의 (가)압류(법원에서 전액 배당 후 소멸시킴), 특정의 경우 예외가  있으므로 정확한 분석이 필요,

  경매후 인수되는 권리

말소기준등기보다 선순위 등기(지상권, 보전가등기, 임차권 등)

  순위와 관계없이 인수되는 권리

유치권, 법정지상권, 예고등기, 소유권다툼, 건물철거를 위한 건물위 가처분

  경매후 소멸되지 않는 등기외 권리

1. 유치권, 2.법정지상권 3.분묘기지권 4.배당요구 없는 대항력 있는 선순위 임차권

  경매로 소멸되지 않는 등기권리

1. 선순위 지상권, 2.선순위지역권, 3.배당요구하지 않은 선순위전세권, 4. 선순위가처분 5. 대항력있는 등기된 임차권, 6. 예고등기 (2011년 폐지됨),7. 선순위소유권이전청구권가등기, 8. 경매개시결정전 청산절차을 마친 선순위담보가등기

  권리분석시

물권>채권,  물권은 시간순(선순위 우선), 채권은 동순위(금액별로 배분),

경락시 말소기준 권리(=매각물건명세서에 최선순위 설정권리로 표시)의 후순위 돈 받을 권리는 소멸됨,  정당한 권원 없이 1번 권리를 침해하는 권리도 소멸(후순위 임차권, 후순위 지상권 등), 단 경매시 말소기준권리 보다 선순위 가처분등기(예: 소송 중)는 위험하며 경락자가 인수

말소기준권리로는 돈받을 권리인 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기(순위보전가등기는 아님), 전세권, 경매개시결정등기가 있다. 전세권은 선순위, 배당요구 or 경매신청, 집합건물 or 건물전체 해당시 말소기준권리

임차인은 등기부와 별도이므로 파악해야 한다. 선순위, 후순위, 배당요구 관계 등 인수 여부

배당순위는 경매비용 - 필요비,유익비(부동산 보존.개량에 지출한 비용) - 최우선변제금(소액임차보증금, 최종 3개월임금, 최근 3년간 퇴직금 및 재해보상금),  - 당해세(집행목적물에 부과된 국세, 지방세 및 가산금) - 조세채권 -공과금,보험료 -우선변제권(저당권부 채권) - 일반임금채권 - 조세채권 - 일반채권 

건축물관리대장, 토지대장과 등기부의 내용이 다를 경우 소유권에 관한 권리에 관한 사항은 등기부가 우선하고 면적, 지번, 지목, 종류 등 표시에 관한 사항은 건축물관리대장과 토지대장을 우선한다. 등기소와 시군구가 서로 일치시키려 촉탁등기, 등기완료 통지 등을 통해 일치시키려하나 간혹 불일치힐 수 있다.

  우선변제권이 있는(저당부채권)이 있는 경우

  순위

  권리의 종류

  내용

   1

집행비용

   2

필요비,유익비

저당물의 3취득자가 그 부동산의 보존과 개량에 지출한 필요비.유익비

   3

최우선변제금

임차인의 소액임차보증금, 최종 3개월분 임금, 최종 3년간의 퇴직금과 재해보상금

   4

당해세

집행 목적물에 대하여 부과된 국세, 지방세와 가산금

   5

조세채권

국세,지방세 및 이의 체납처분비, 가산금 등의 징수금, 당해세 제외(저당권부채권보다 납부기한이 같거나 빠름)

   6

공과금과 보험료

고용보험료, 국민연금보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료, 개발부담금, 장애인 부담금 등(저당권부채권보다 납부기한이 같거나 빠름)

   7

우선변제권(저당부채권)

국세, 지방세의 법정기일 전에 설정등기된 저당권,전세권에 의하여 담보된 채권, 확장일자를 갖춘 주택 또는 상가건물의 임차보증금 반환채권: 근저당권, 전세권, 담보가등기, 확정일자부 임차권, 등기된 임차권

   8

일반임금채권

최우선변제금을 제외한 일반임금채권

   9

조세채권

국세.지방세 및 이에 관한 체납처분비, 가산금 등의 징수금, 당해세 제외 (저당권부채권보다 납부기한이 늦음)

  10

공과금과 보험료

고용보험료, 국민연금보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료, 개발부담금, 장애인 부담금 등(저당권부채권보다 납부기한이 늦음)

  11

일반채권

가압류, 일반채권자의 채권, 과태료, 강제이행금, 대부료 등

  12

법 개정

2023년부터 4월 1일부터 주택임차보증금이 법정기일이 늦은 당해세보다 우선 배당

  2021. 5. 4 일 이후

서울특별시

  1억 5000만 원 이하

  5000만원까지 최우선변제

수도권정비계획법 중 과밀 억제권역(용인, 화성, 세종, 김포)

  1억 3000만원 이하

  4300만원까지 최우선변제

광역시 (수도권정비계획법 중 과밀 억제권역지역과 군지역 제외), 안산,광주,파주, 이천, 평택

  7000만원 이하

  2300만원까지 최우선변제

그 밖의 지역

  6000만원 이하

  2000만원까지 최우선변제

  전용면적

소비자가 실제 거주하는 공간으로 현관, 거실, 주방, 방, 화장실이 포함되나 발코니는 제외

아파트 청약시 평형을 산정하는 기준, 전용면적에 의해 세금을 산정

아파트 청약시 평형을 산정하는 기준, 전용면적에 의해 세금을 산정

공동주택 구분소유권 등기에 기개되는 등기면적

  서비스면적

베란다, 발코니, 다락방, 테라스 (등기부나 건축물대장에서 표기되지 않고 세금에서 빠짐, 분양시 발코니확장비로 계산

  실면적(실평수)

전용면적 + 서비스면적

  공용면적

주거공용면적과 기타 공용면적

  주거공용면적

복도, 계단, 엘리베이터, 각 동 1층 현관

  기타 공용면적

주차장,  관리사무소, 놀이터, 커뮤니티센터, 노인정과 같은 복지시설

  공급면적(분양면적)

전용면적 + 주거공용면적   ( 발코니 등 서비스면적 제외 ), 계약면적은 공급면적(분양면적)과 같다.

  주택청약시, 모집공고

주거전용면적으로 표시

  주택법상 분양면적

아파트는 공급면적

  건축법상 공급면적

오피스텔은 계약면적

  아파트는 주택법 적용

공급면적(전용면적 + 주거공용면적)으로 계산

  오피스텔은 건축법적용

계약면적(전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적)으로 계산

  아파트 59㎡

주거전용:59.9970㎡, 주거공용: 23.8400㎡, 공급면적: 83.8370㎡, 기타공용: 37.7211㎡, 계약면적: 121.5582㎡

  오피스텔 33㎡

전용면적:33.76㎡, 공용면적: 26.15㎡, 주차장면적:18.68㎡, 계약면적: 78.59㎡

  평형 계산

㎡ ÷ 3.3= 평,  또는   ㎡ ×0.3025 = 평

   발코니

   베란다

   테라스

   확인 방법

도시지역

주거지역

전용주거지역

건폐률

용적률

양호한 주거환경 보호

1종50%이하

50이상~100%

제 1종 전용주거지역 (단독주택 중심)

2종 50%이하

50%이상 150%이하

제2종 주거지역(공동주택 중심)

일반주거지역

편리한 주거환경을 조성

1종 60%이하

1종 100~200%,

제1종 일반주거지역 (4층 이하 저층주택 중심)

2종 60%이하

2종100~250%

제2종 일반주거지역 (중층주택 중심(도시군계획조례로 층수 제한하는 경우 그 이하)

3종 50%이하

3종100~300%

제3종 일반주거지역 (중고층 주택 중심)

준주거지역

70%이하

200~500%

주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완(상가, 사무실 등)

상업지역

중심상업지역

90%이하

200~1500%

도심. 부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충

일반상업지역

80%이하

200~1300%

일반적인 상업기능 및 업무기능을 달성

유통상업지역

80%이하

200~1100%

도시내 및 지역간의 유통 기능의 증진

근린상업지역

70%이하

200~ 900%

근린지역에서의 잉용품 및 서비스의 공급

공업지역

전용공업지역

70%이하

150~300%

주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용

일반공업지역

70%이하

150~350%

환경을 저해하지 않는 공업의 배치

준공업지역

70%이하

150~400%

경공업 그 밖의 공업을 수용하되 주거, 상업 및 업무 기능을 보완

보전녹지지역

20%이하

50~80%

도시의 자연환경.경관.산림 및 녹지공간을 보전 (행위제한 높다)

생산녹지지역

20%이하

50~100%

주로 농업적 생산을 위해 개발을 유보

자연녹지지역

20%이하

50~100%

도시의 녹지공간의 확보,도시확산 방지,장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적 개발 허용

관리지역

보전관리지역

20%이하

50~80%

자연의 환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전을 위해 보전이 필요하나 주변의 용도지역과의 관계를 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

생산관리지역

20%이하

50~80%

농업.임업.어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계를 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리가 곤란한 지역

계획관리지역

40%이하

50~100%

도시지역으로 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용. 개발을 하려는 지역으로서 계획적.체계적인 관리가 필요한 지역

농림지역

농림지역

20%이하

50~80%

도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역

자연환경보전지역

자연환경보전지역

20%이하

50~80%

자연환경.수자원.해안.생태계.상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호와 육성이 필요한 지역

 *  용적률과 건폐률은 시행령상 기준이며 국토계획법에는 같거나 더 높은 경우가 많음 (2022기준)

  등기부

건물등기부와 토지등기부가 있다.

  건물등기부

일반건물등기부와 집합건물등기부가 있다.

  일반건물

단독주택, 다중주택, 다가구주택, 상가주택, 공장 등과 같이 토지와 건물을 분리하여 거래 대상으로 삼을 수 있다.

  집합건물

다세대(연립)주택, 아파트, 오피스텔, 개별상가, 지식산업센터 등과 같이 1동의 건물에 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립된 건물로 사용될 수 있는 건물로 구분소유권이 성립한 후에는 대지사용권은 집합건물과 분리하여 처분할 수 없다.

  등기사항전부증명서

표제부, 갑구, 을구로 구성, (말소사항 포함)

  표제부

부동산의 표시를 나타냄

  갑구

소유권에 관한 권리를 표시함

  을구

소유권이외의 권리를 표시함

  표제부

건물의 표시, 대지권의 목적인 토지의 표시, 대지권의 표시

  건물의 표시(1동의 건물의 표시)

표시번호, 접수날짜, 소재지번, 건물의 명칭과 번호, 건물내역, 등기원인 및 기타사항,

  대지권의 목적인 토지의 표시

표시번호, 소재지번, 지목, 면적, 등기원인 및 기타사항

  대지권의 표시

표시번호, 대지권의 종류, 대지권비율, 등기원인 및 기타사항

  표제부(전유부분의 건물의 표시)

표시번호, 접수, 건물번호, 건물내역, 등기원인 및 기타사항

  대지권의 표시

표시번호, 대지권의 종류, 대지권비율, 등기원인 및 기타사항

  갑구

순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 (소유권보전, 소유권 이전, 공유, 가압류, 압류, 가등기, 임의경매개시결정, 강제경매개시결정 등)

  순위번호

갑구순위, 을구순위가 있으며 접수날짜를 기준으로 순위를 매김, 부번은 주번과 동일, 같은 날짜가 2개 이상이면 접수번호로 순위를 매김(권리순위)

  을구

순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 (근저당, 전세권, 지역권, 지상권 등)

  요약본

증명서상 말소되지 않은 사항을 간단히 요약한 것으로 증명서로서의 기능을 제공하지 않는다.

  매매거래가액 확인

2006년부터 매매계약시 신고의무가 있으며 등기시 신고필증 첨부, 2개이상 부동산 매매나 1개 이상을 수인이 거래시 거래금액이 기재되지 않아 거래금액을 알고 싶으면 매매목록도 함께 체크해 발급, 열람해야 함

  근저당권 설정

근저당권의 채권최고액은 보통 채권의 120%~130%정도에 설정됨, 당좌대월계약을 하면 마이너스통장의 효과와 비슷하게 상황에 따라 대출을 갚을 수도있고 나중에  다시 받을 수 있으며 경매시 그 순위는 그대로 유지된다.

    구분

   본인 주택외 주택의 주택수 포함 여부

   재산세

  종부세

  신혼 부부 각 1주택

   ×

   ×

  본인주택 + 상속주택

   ×

   ×

  일시적 2 주택

   ○

   ×

  본인주택 + 지방 저가주택

   ○

   ×

  본인주택 + 등록 임대주택

   ○

   ×

  본인주택 + 부모주택

   ×

   ×

  부부 각 1주택

   ○

   ○

  일반 2주택

   ○

   ○

  조정대상 2주택

   ○

   ○

   구분

   기본공제금

  중과여부

  재산세

  종부세

  신혼 부부 각 1주택

   14억원

   ×

   45%(선택)+ 60%

   60%

  본인주택 + 상속주택

   합산 - 14억원

   ×

   45 + 60

  일시적 2 주택

   합산 - 14억원

   ×

   60% + 60%

  본인주택 + 지방 저가주택

   합산 - 14억원

   ×

   60 + 60

  본인주택 + 등록 임대주택

   본인주택  - 14억원

   ×

   60 + 60

  본인주택 + 부모주택

   각 14억원

   ×

   45% + 45%

  부부 각 1주택

   각 6억원

   ×

   60% + 60%

  일반 2주택

   합산액 - 6억원

   ×

   60 + 60

  조정대상 2주택

   합산액 - 6억원

   ○

   60 + 60

    구분

 적용요건

    일시적 주택

이사등으로 신규주택을 취득한 후 2년내 종전 주택을 양도한 경우

    상속주택

저가주택, 소액지분: 기간제한 없음

저가주택 가액 요건( 공시지가 수도권 6억원이하, 비수도권 3억원 이하

소액 지분요건 40%이하

기타 5년간 주택수 제외

    지방저가 주택 기준

1세대 2주택자 공시지가 3원이하

  주택공급 확대 및 주거안정 실현

  * 주택 250만호 이상 공급 로드맵 실행

  * 분양가 상한제, 재건축 부담금, 안전진단 등 정비사업 관련 제도를 합리적 조정해 도심 공급 촉진

  * 인허가 등 행정절차 단축, 사전청약 확대

  * 1기 신도시특별법 제정 ( 양질의 10만호 이상 공급 기반 마련 )

  * 임대차 3법의 제도개선 방안 마련

  * 공시자가 급등으로 인한 세금부담 보완책 마련, 공시지가 현실화 방안 재검토

  부동산 세제 정상화

  종합부동산 개편

  * 공시지가, 공정시장가액 비율 조정, ( 2021년 수준인 95% 동결방안 검토 )

  * 1세대 1주택 고령자 주택매각, 상속시까지 종부세 납부유예제도 도입

  * 중장기적으로 종부세와 재산세 통합 방안 검토

  양도소득세 개편

  * 다주택자 양도소득세 중과세 한시 유예, 정책 재검토

  * 조정대상지역 2년 미만 보유 주택 기준

  주택금융제도 개선

 * 생애 최초 주택 구입가구 LTV상향 우선 추진 ( 60 ~70%에서 80%로)

  * 그외 가구는 추후 LTV 규제완화 추진

   자료 : 제 20대 대통령 인수위원회  2022.5월

   양도소득세

기본세율 10 ~20%  →  20 ~30%로 인상

1년미만 40% → 70%, 2년미만 6~42% → 60%

기본 법인세율 + 10%  → 기본 법인세율 + 20%

2주택 이하 0.5 ~2.7% → 0.6 ~3%, 3주택이상, 조정대상지역 2주택 0.6 ~3% → 1.2 ~6%,    법인 단일세율 6%

개인과 법인 동일하게 1~2주택 150%, 조정대상지역 2주택 200%, 3주택이상 300%, → 조정대상지역 2주택부터 300%로 변경, 법인 상한금액 폐지

     1월

     1월

60세 이상 고령자공제 10 ~20% → 20 ~40%로 확대, 장기 보유 20 ~50% 공제를 더해 최대 80% 가능

     1월

5억 초과 최고 42% 세율, → 10억 초과분 45% 구간 신설

     1월

공공택지 인근지역의 80%미만인 주택 5년, 80 ~100%미만인 경우 3년 거주, 민간택지의 경우 인근지역의 80%미만인 주택 3년, 80 ~100%미만인 경우 2년 거주(거주기간 이내에 이사를 할 경우 LH에 우산 매각해야 함

     부동산 114

   부동산써브

   KB부동산

  닥터아파트

  부동산뱅크

     텐 커뮤니티

   부동산119

   APT2You

  공실닷컴

  내집마련정보사

     땅114

   굿옥션, 지지옥션

   태인부동산클럽

  경매정보센터

  두인경매

     직방, 다방, 방콜

   부동산직거래닷컴

   월세닷컴

  원룸닷컴, 원룸클럽

  사랑방부동산

     알림방(인천)

   서울부동산정보(서울)

   경기도부동산(경기도)

  부동산사랑방(광주)

  벼룩시장(파인드 올)

     인천상가닷컴

   상가다나와

   상가114

  상가뉴스레이다

  상가플러스

     오피스공유

   Office Serve

   빌딩라인

  사무실클럽

  교차로부동산

     고시원네트워크

   고시원넷

   고시원올

  공장넷

  노래방, 공장

     점포팔구사구

   당구장. 모텔

   다방, 미용실

  노래방114

  가게. PC방