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주택임대차를 안전하게 하려면

1. 주거용이라야 한다(판단은 체결당시의 실제용도와 계약 목적에 의한다.)
2. 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 경매등기, 예고등기가 없는 것이 안전하다.
3. 저당권은 아파트의 경우 60%, 단독, 연립, 다가구, 다세대 등은 40% 이하라야 상대적으로 안전하다.
4. 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원 등으로 토지와 건물의 소유자가 동일인인지 확인한다.
5. 계약서 작성 전에 등기부등본을 획인하여 변동사항이 있는지 확인한다.
6. 합의 사항을 계약서에 특약란에 기입하는 것이 좋다.
하자책임, 도배.장판, 관리비용 등도 합의된 경우 특약란에 기입한다.
이사일까지 담보물권을 비롯한 일체의 등기를 설정하지 않기로 하며 등기부등본의 변동시 계약을
해제하고 계약금의 2배를 임차인에게 지급하는 내용을 특약란에 기입하는 것이 안전하다.
7. 계약하자마자 동사무소나 등기소에 확정일자를 받아둔다. 확정일자가 있어야 혹시 경매될 경우 배당에 참가할 수 있다.
8. 이사짐을 옮기기 전에 등기부등본을 다시 열람하여 변동사항을 확인한다.
9. 아파트의 경우 전입신고 3개월 이내인 경우 전세보증금반환보험에 가입이 가능하다.
주택임대차보증보험은 전세보증금의 약 0.5~0.7%선이며 서류는 임대차계약서,등기부등본,
주민등록등본 등이 필요하며 보증금을 돌려받지 못해 보험금을 청구할 경우는 계약기간 만료 후 30일 안에 청구할 수 있다.
집주인에게 계약이 끝났음과 재계약의사가 없음을 알리는 내용의 내용증명을 보낸 후 그 사본을 제출해야 한다.
10. 확정일자, 전입신고, 실제거주가 빠를수록 안전하다.

확정일자는 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자
재계약시는 기존계약서는 반드시 보관하고 재계약을 하는 것이 필요하다. 증액된 부분은 재계약시점부터 확정일자가 인정된다.

부동산매매시 주의점

1. 처음 계약서 작성시 꼼꼼하게 확인하여 실수를 하지 말아야 한다. 한 번 작성된 계약서는 고치기 어렵다. 상대 동의가 쉽지 않다.

2. 등기부등본과 건축물관리대장 꼼꼼히 확인한다. 간혹 등기부등본과 건축물관리대장을 위조하는 경우도 있다. (직접 떼어보는 것이 필요)

3. 동, 호수, 지번, 지목, 면적은 건축물관리대장에 기재된 정보에 따라 기재된지 확인하여야 한다.(위반건축물인 경우 강제이행금, 대출불가 등)

4. 소유권, 소유자 등은 등기부등본 갑구를 보고 확인하며 신분증을 보고 본인 확인., 소유자 이름, 주소, 얼굴, 연령대 등을 비교 확인하고 사본 첨부

5. 전세권, 저당권, 등은 등기부등본 을구를 보고 확인을 한다. 저당권이 설정된 경우 대출금 등을 정확히 확인하여야 한다.

6. 신분증 위조여부는 민원24, 또는 1382를 통해 신분증 위조 여부를 확인할 수 있다.

7. 가족 등 대리인이 나온 경우 위임장에 매매계약 등 위임사항을 자세히 확인해야 함, 미성년자의 경우 후견등기사항부존재증명서를 확인

8. 위임장의 경우 매도인의 도장, 인감증명서, 날인된 위임장을 확인해야 함, 위임인의 신분증, 수임인의 신분증을 확인, 사본 확보 필요,

9. 상대방 연락처를 확보하여 반드시 계약체결 여부확인 여부와 위임여부를 확인, 인감증명서는 본인이 최근 3개월 이내 발급받은 것 필요,

10. 매매대금과 임차보증금을 정확히 기재된지 확인하고 위약금 특약에 대한 사항을 반드시 기재

11. 상대방이 채무불이행시 상대방 귀책사유인 경우 계약을 해지할 수 있고 손해배상금을 계약금상당액으로 한다가 기재된지 확인

12. 계약금만 지불된 경우 계약금을 포기하고 계약을 해지할 수 있으나 중도금까지 넣은 경우 상대방이 일방으로 계약금해제를 할 수 없다.

13. 공인중개사를 통한 경우 중개대상물건확인서를 받고 일반사항과 세부사항을 꼼꼼히 확인한다. (주변환경, 면적, 불법건축물 여부 등)

14. 공인중개사의 경우 중개사고에 대비하여 공제보험을 들며 사고시 보험을 통해 손해배상가능하다. 계약시 공제보험증서사본을 챙긴다

15. 중개수수료도 미리 협의해 두는 것이 좋다.

16. 매도인 매수인 정보란은 당사자가 직접 기재하고 도장도 본인들이 찍어야 나중에 문제가 적다.

17. 계약서 사이에 위조방지를 위해 간인을 찍힌지 확인한다.

18. 중요한 사항은 반드시 계약서상에 특약사항으로 기재한다.

19. 특약사항으로는 도배장판은 누가 언제까지, 애완동물 문제, 누수결로 문제는 잔금 치르기전까지 해결, 제세공과금 해결, 매수인 확정 결정 등

20. 상가의 경우 건물에 대한 부가가치세는 별도로 지급하기로 한다. 확인 필요

21. 단순변심에 의해 계약해지방지를 위해 거주 또는 건물 이용에 특별한 하자가 없을 경우 매매계약을 해지할 수 없다고 명시하는 것이 좋다.

22. 중도금, 잔금 등의 대출이 필요시 "대출시 매도인은 이에 적극 협조하기로 한다고 기재하는 것이 필요하다.

23. 잔금 1~2주전에 은행에 연락하여 해당잔금일에 대출금이 나오는지 확인 필요.

24. 잔금은 현금, 계좌이체인지, 수표(타행 당일 출금 불가능경우도 있다)인지 쌍방 합의 필요, 자동화기기에 30분이상 이체시간 지체 가능

25. 이 계약은 매매계약 당시 현 상태를 모두 확인하고 체결하는 계약이다라는 문구 확인

26. 2006년 1월1일 이후부터 매매후 30일 이내 신고하고 신고필증을 교부받아 등기시에는 제출해야 함

주거용부동산 잔금진행 절차

1. 동시에 이사할 경우 구비서류 확인과 잔금처리가 정확하고 빠르게 진행되어야 문제발생이 적다.

2. 서류검토시 본인이 발급해야하는 서류 확인, 예상 가능한 문제점 파악, 인감도장(이사 당일은 찾기 힘듬) 등 미리 확인

3. 법원 들어가는 서류는 원본으로 본인이 직접 발급받아야하고 주민등록번호가 모두 공개로 발급받아야 한다.

4. 매도인 필요서류로는 등기필증(등기필증 분실시 대처), 신분증, 매도인인감증면서, 일반용인감증명서(대출이 있는 경우),

과거주소가 모두 포함되어 있는 주민등록초본, 인감도장(착각할 수 있으므로 인감증명서와 동일한지 미리 확인, 급할 경우 인감 새로 만들어 함)

5. 매도인공동명의일 경우는 매도인인감증명서 각각 준비, 매수인공동증명

6. 매수인 필요서류로는 매매계약서원본, 주민등록등본, 신분증, 도장(막도장도 가능), 가족관계증명서(상세로, 주민등록번호 공개),

7. 전입신고에 필요한 계약서사본1통 별도 준비 (대출시 필요서류 발급 위해)

8.. 잔금은 본인이 은행콜센터에 연락 대출금액, 이자상환금액, 중도해지수수료 등 총금액을 확인, 가상계좌를 문자를 받아 은행에 넣고 잔액만 정리

9. 대출상환시 말소도 꼭 해결하고 확인할 것 (사법서사 또는 중개사사무소 통해)

10. 가능한 계좌이체가 편리하며 이체할 경우 이체가능 금액 확인(이체한도 미리 확인), 수표는 타은행 수표는 안됨, 당일 결제 불가능한 경우 많다.

11. 이사날은 경황이 없다. 이사업체, 입주청소, 매도인 관리비 정산 영수증 체크, 선수관리비 정산 , 공동현관비밀번호, 해당호실 비밀번호, 마스터키,

아파트 기본물품 등 음식물쓰레기카드, 은행담당자, 동사무소 담당자 등 자리를 비는 경우나 민원인이 많은 경우 시간 지체 가능

전세 계약시 주의사항

전세 계약 전	주변 매매가와 전세가 확인 (국토부 실거래가공개시스템에서 확인)
	근저당, 전세권 등 선순위 채권과 부채규모 확인
	임대인 세금 등 체납여부 확인
	선순위 보증금 확인
	전입세대 열람
	확정일자 현황 확인
	주택임대차 표준계약서 사용
전세 계약 후	임대차신고
	전입신고 와 확정일자 신청
	전세보증금 반환보증, 꼭 이사가야 하는데 보증금을 돌려주지 않으면 임차권등기를 해야 대항력 유자

전세보증보험 (출처: 금융감독원 2023)

구분	한국주택금융공사 (HF)	주택도시보증공사 (HUG)	SGI서울보증 (SGI)
가입가능 전세보증금	수도권 7억원이하, 비수도권 5억원 이하	수도권 7억원이하, 비수도권 5억원 이하	아파트 제한 없음, 기타 10억 원이하
가입 가능 주택유형	단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용오피스텔
가입 가능 주택유형	노인복지주택	노인복지주택
보증신청	주택금융공사 위탁은행	HUG모바일앱, 지사, 위탁은행, 네이버부동산,카카오페이 등	서울보증보험 홈페이지, 지점
비고	주택금융공사 보증 전세대출 차주만 가능

전세보증보험이 되지 않는 경우 : 시세 대비 과다한 저당권 설정이 있는 경우, 시세 대비 과도한 전세금, 경매가 어려운 경우, 거래가 힘든 경우 등

원룸 전세사기 방지

확인사항 (건물주만 가능, 공인중개사 권한 없음)	전입 확정일자 부여 현황
	전입세대 임대차계약서
	전입세대 열람내역서
계약후 처리사항	전입신고 (대항력) + 이사 + 확정일자(우선변제순위)를 해야 경매시 최우선변제권 생김
경매시	전입신고 없는 확정일자는 필요 없음

오피스텔의 종류

임대인		용도	특징
	주택임대사업자 또는 일반임대사업자 없음 (80%정도)	주거용	등기상 업무시설, 오피스텔, 전입신고불가, 전세대출불가, 사업자 등록불가, 세금계산서 발급불가,
	주택임대사업자 또는 일반임대사업자 없음 (80%정도)	주거용	전세권 설정 가능(보통 설정비용 임차인 부담)
	주택임대사업자 (소수)	주거용	주택, 전입신고 가능, 전세대출 가능, 사업자등록 불가능, 세금계산서 발행 불가, 전세권 설정 가능
	일반임대사업자 (확산추세)	업무용	사무실, 전입신고 불가, 전세대출 불가, 사업자등록 가능, 세금계산서 발행 가능, 전세권 살정 가능

전세사기 방지 6대 법률 주요내용 (자료 : 아시아경제 2023년 2월)

주택임대차보호법	임대인의 세금체납, 선순위 권리관계제시 의무화	법제처 심사중
주택임대차보호법	임차권의 등기 간소화 (송달전 등기 가능)	법제처 심사중
주택도시기금법	나쁜 임대인 명단 공개	22년 9월 발의
주택도시기금법	나쁜 임대인 명단 공개 및 심의위 설치	22년 12월 발의
민간임대주택법	나쁜 임대사업자 명단 공개	21년 12월 발의
	선보증, 후등록, 보증미가입자 추가등록 제한	23년 3월 발의 예정
	세금체납시 임대주택 등록 거부	23년 1월 발의
	전세사기 가담 시 등록 말소, 추가등록 제한	22년 12월 발의
공인중개사법	세금체납. 권리관계 확인 설명 의무화	22년 12월 발의
	전세사기 가담 중개사 처벌 강화
	전세사기 신고 중개사 포상금 지급 확대
	중개사 요청 시 임대인 정보 제공 의무화
	전세 사기 가담 중개사 자격 취소요건 확대	23년 2월 발의 예정
	교란행위 신고센터 기능 확대 (전세 사기 등)	23년 2월 발의 예정
	중개보조원 채용 상한제 도입	21년 3월 발의
감정평가사법	전세사기 가담 감정평가사 제재 강화	22년 12월 발의
지방세 징수법	임대인 동의 없이 미납세금 열람 허용	22년 12월 발의

주택 중개 보수 요율표 (서울특별시)

거래내용	거래금액	상한요율	한도액
매매. 교환	5천만원 미만	1천분의 6	25만원
	5천만원 이상 ~ 2억원 미만	1천분의 5	80만원
	2억원 이상 ~ 9억원 미만	1천분의 4	없음
	9억원 이상 ~ 12억원 미만	1천분의 5	없음
	12억원 이상 ~ 15억원 미만	1천분의 6	없음
	15억원이상	1천분의 7	없음
임대차 등 (매매.교환 이외)	5천만원 미만	1천분의 5	20만원
	5천만원 이상 ~ 1억원 미만	1천분의 4	30만원
	1억원 이상 ~ 6억원 미만	1천분의 3	없음
	6억원 이상 ~ 12억원 미만	1천분의 4	없음
	12억원 이상 ~ 15억원 미만	1천분의 5	없음
	15억원 이상	1천분의 6	없음

서울특별시 주택중개보수에 등에 관한 조례 제2조 별표 1 (2021.12.30일시행)

주택 중개수수료 (매매) (2021년 10월부터)

거래금액	매매현행		매매 개편안
거래금액	상한요율	한도액	상한요율	한도액
5천만원 미만	~ 0.6%	25만원	~ 0.6%	25만원
5천만원 이상 ~ 1억 미만	~ 0.5%	80만원	~ 0.5%	80만원
1억원 이상 ~ 2억원 미만	~ 0.5%	80만원	~ 0.5%	80만원
2억원 이상 ~ 6억원 미만	~ 0.4%	없음	~ 0.4%	없음
6억원 이상 ~ 9억원 미만	~ 0.5%	없음	~ 0.4%	없음
9억원 이상 ~ 12억원 미만	~ 0.9%	없음	~ 0.5%	없음
12억원 이상 ~ 15억원 미만	~ 0.9%	없음	~ 0.6%	없음
15억원이상	~ 0.9%	없음	~ 0.7%	없음

주택 중개수수료 (임대) (2021년 10월부터)

거래금액	임대차 현행		임대차 개편안
거래금액	상한요율	한도액	상한요율	한도액
5천만원 미만	~ 0.5%	20만원	~ 0.5%	20만원
5천만원 이상 ~ 1억 미만	~ 0.4%	30만원	~ 0.4%	30만원
1억원 이상 ~ 3억원 미만	~ 0.3%	없음	~ 0.3%	없음
3억원 이상 ~ 6억원 미만	~ 0.4%	없음	~ 0.3%	없음
6억원 이상 ~ 9억원 미만	~ 0.8%	없음	~ 0.4%	없음
9억원 이상 ~12억원 미만	~ 0.8%	없음	~ 0.4%	없음
12억원 이상 ~15억원 미만	~ 0.8%	없음	~ 0.5%	없음
15억원 이상	~ 0.8%	없음	~ 0.5%	없음

월세의 경우 거래금액은 (보증금 + 월세 × 100)으로 계산

부동산 정책의 방향 (2022년 12월 22일 )

다주택자 규제 완화	취득세율 중과 완화	현재 3주택 세율 8%를 4%로 4주택 12% 세율을 6%로 인하
	양도세 중과 배제 1년 추가 연장	2024년까지 양도소득세 중과 미적용, 이후 개편안 마련
	대출규제 완화	주택담보대출 금지 해제, LTV(주택담보자산가치비율) 상한 30% 적용
	분양. 입주권 등 단기 양도세율 인하	2020년 수준으로 완화
실수요자 규제 개선	규제지역 추가 해제	2023년초주거정책심의회의에서 결정 완화예정 (서울 일부 포함 가능)
	민간분양가 상한제적용지역 축소	서울 18개구와 과천, 광명, 하남 일부 배제 전망
	전매제한, 실거주 기간 단축	문재인 정부 이전 수준으로 환원
	보유세 완화	1주택 재산세 공정시장가액 비율 현 45% 미만으로 조정 (2023년 3월 확정 예정)
	특례보금자리론 도입	9억원 이하 주택 5억원 까지 4%대 금리 대출 (2023년 1분기 시행 예정)
남아있는 규제 지역		서울, 과천, 성남(분당,수정), 광명, 하남

주택 임대차 계약기간 (2022년 1월 현재)

일반적인 계약기간	2년
임차인의 계약갱신요구시	4년 (2 + 2년) 가능
묵시적 계약연장시	2년 + 2년 + @ 연장 가능(계약 해지의사 표명 없이 연장된 경우) 기존계약과 동일 기간 조건 적용
묵시적 계약 연장 1번 후 계약 갱신요구시	6년 (2 + 2 + 2년) 가능
계약 갱신 후 임대인이 계약 해지시	4년 ( 2년 + 2년) 가능
묵시적 계약 연장	계약 만료전 6개월 ~2개월전 계약의 갱신 또는 해지의 의사를 통보하지 않은 경우 동일조건 연장
계약갱신청구권	세입자의 갱신요구권을 정당한 이유없이 거절할 수 없다.
임차인이 갱신청구권을 행사하기전에는 집주인이 실거주를 목적으로 한 갱신거절과 계약해지 통보를 할 수 있다.
일반적으로 집을 비워달라는 명도소송의 경우 일반적으로 짧게는 2개월, 많게는 21개월이 소요되고 있다.
계약갱신청구권 행사 이후 임차인은 계약해지를 통지하면 3개월 후 계약의 중도해지가 가능하다.

종합부동산세 개정안 (2022년 : 자료 기획재정부)

과세표준	2018년이전	2019 ~2020년		2021년이후		2022년개정안
과세표준	2018년이전	일반	다주택	일반	다주택
3억이하	0.5	0.5	0.6	0.6	1.2	0.5 %
3억 ~ 6억이하	0.5	0.7	0.9	0.8	1.6	0.7 %
6억 ~ 12억 이하	0.75	1.0	1.3	1.2	2.2	1.0 %
12억 ~ 25억이하	1.0	1.4	1.8	1.6	3.6	1.3 %
25억 ~ 50억이하	1.0	1.4	1.8	1.6	3.6	1.5 %
50억 ~94억 이하	1.5	2.0	2.5	2.2	5.0	2.0 %
94억이상	2.0	2.7	2.7	3.0	6.0	2.7 %

주택분 종합부동산세 기본공제 금액은 6억원에서 9억으로 변경 (23년)

1세대 1주택 기본공제는 11억원에서 12억원으로 변경 (23년),

양도소득세 이월과세 적용기간 : 증여일로부터 5년이내에서 10년이내로 변경

부모가 자녀 1명을 26세까지 양육하는데 필요한 비용 2020년 기준 6억 1천 583만원으로 조사 됨 (자료: 통계청)

집값이 1% 상승하면 영향은 7년가량 이어지며 합계출산률이 약 0.014명 감소한다고 조사 됨 (자료: 국토연구원)

주택구입부담지수 추이

구분	2020년 3분기	2020년 4분기	2021년 1분기	2021년 2분기	2021년 3분기
전국	52.3	57.4	63.6	68.3	73.5
서울	144.5	153.4	166.2	172.9	182.0
구분	2021년 4분기	2022년 1분기	2022년 2분기	2022년 3분기	2022년 4분기
전국	83.5	84.6	84.9	89.3
서울	199.2	203.7	204.0	214.6
주택구입부담지수란 (대출상환가능소득/중위소득 * 100)으로 중위가구가 표준대출을 받아 중간 가격의 집을 구매할 때 대출상환부담을 나타내는 지수로 지수가 100일 때 가구소득의 25%가 대출 원리금 상환에 들어간다

부동산권리분석

부동산등기부	등기소(해당부동산 소재지가 아니어도 됨), 대법원 인터넷등기소
토지대장, 임야대장	부동산소재지 시.군.구청 또는 정부24시 홈페이지
건축물대장	부동산소재지 시.군.구청 또는 정부24시 홈페이지
토지이용계획확인서	부동산소재지 시.군.구청 또는 정부24시 홈페이지 또는 토지이음 홈페이지

부동산등기부등본	부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지역권, 지상권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정과 그 변동, 가등기, 압류등기, 가압류등기, 가처분등기 등에 관한 사항
토지대장	토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자, 공유여부, 공유지분, 대지권 등기여부, 대지권 비율, 소유자 등에 관한 사항
건축물대장	건축물의 면적, 구조, 층수, 용도, 부속건축물의 현황 등에 관한 사항
토지이용계획확인원	해당지역의 토지이용, 도시계획시설 결정 여부 및 규제에 관한 사항

경매후 말소되는 권리	말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 건물 전부에 설정되어 있으며 배당요구를 하거나 경매신청한 전세권 중 가장 먼저된 등기이며 말소기준등기 이후에 있는 (돈 받을 권리) 등기의 경우 말소됩니다. 전소유자의 (가)압류(법원에서 전액 배당 후 소멸시킴), 특정의 경우 예외가 있으므로 정확한 분석이 필요,
경매후 인수되는 권리	말소기준등기보다 선순위 등기(지상권, 보전가등기, 임차권 등)
순위와 관계없이 인수되는 권리	유치권, 법정지상권, 예고등기, 소유권다툼, 건물철거를 위한 건물위 가처분
경매후 소멸되지 않는 등기외 권리	1. 유치권, 2.법정지상권 3.분묘기지권 4.배당요구 없는 대항력 있는 선순위 임차권
경매로 소멸되지 않는 등기권리	1. 선순위 지상권, 2.선순위지역권, 3.배당요구하지 않은 선순위전세권, 4. 선순위가처분 5. 대항력있는 등기된 임차권, 6. 예고등기 (2011년 폐지됨),7. 선순위소유권이전청구권가등기, 8. 경매개시결정전 청산절차을 마친 선순위담보가등기
권리분석시	물권>채권, 물권은 시간순(선순위 우선), 채권은 동순위(금액별로 배분),
	경락시 말소기준 권리(=매각물건명세서에 최선순위 설정권리로 표시)의 후순위 돈 받을 권리는 소멸됨, 정당한 권원 없이 1번 권리를 침해하는 권리도 소멸(후순위 임차권, 후순위 지상권 등), 단 경매시 말소기준권리 보다 선순위 가처분등기(예: 소송 중)는 위험하며 경락자가 인수
	말소기준권리로는 돈받을 권리인 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기(순위보전가등기는 아님), 전세권, 경매개시결정등기가 있다. 전세권은 선순위, 배당요구 or 경매신청, 집합건물 or 건물전체 해당시 말소기준권리
	임차인은 등기부와 별도이므로 파악해야 한다. 선순위, 후순위, 배당요구 관계 등 인수 여부
	배당순위는 경매비용 - 필요비,유익비(부동산 보존.개량에 지출한 비용) - 최우선변제금(소액임차보증금, 최종 3개월임금, 최근 3년간 퇴직금 및 재해보상금), - 당해세(집행목적물에 부과된 국세, 지방세 및 가산금) - 조세채권 -공과금,보험료 -우선변제권(저당권부 채권) - 일반임금채권 - 조세채권 - 일반채권
	건축물관리대장, 토지대장과 등기부의 내용이 다를 경우 소유권에 관한 권리에 관한 사항은 등기부가 우선하고 면적, 지번, 지목, 종류 등 표시에 관한 사항은 건축물관리대장과 토지대장을 우선한다. 등기소와 시군구가 서로 일치시키려 촉탁등기, 등기완료 통지 등을 통해 일치시키려하나 간혹 불일치힐 수 있다.

배당순위

우선변제권이 있는(저당부채권)이 있는 경우
순위	권리의 종류	내용
1	집행비용
2	필요비,유익비	저당물의 3취득자가 그 부동산의 보존과 개량에 지출한 필요비.유익비
3	최우선변제금	임차인의 소액임차보증금, 최종 3개월분 임금, 최종 3년간의 퇴직금과 재해보상금
4	당해세	집행 목적물에 대하여 부과된 국세, 지방세와 가산금
5	조세채권	국세,지방세 및 이의 체납처분비, 가산금 등의 징수금, 당해세 제외(저당권부채권보다 납부기한이 같거나 빠름)
6	공과금과 보험료	고용보험료, 국민연금보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료, 개발부담금, 장애인 부담금 등(저당권부채권보다 납부기한이 같거나 빠름)
7	우선변제권(저당부채권)	국세, 지방세의 법정기일 전에 설정등기된 저당권,전세권에 의하여 담보된 채권, 확장일자를 갖춘 주택 또는 상가건물의 임차보증금 반환채권: 근저당권, 전세권, 담보가등기, 확정일자부 임차권, 등기된 임차권
8	일반임금채권	최우선변제금을 제외한 일반임금채권
9	조세채권	국세.지방세 및 이에 관한 체납처분비, 가산금 등의 징수금, 당해세 제외 (저당권부채권보다 납부기한이 늦음)
10	공과금과 보험료	고용보험료, 국민연금보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료, 개발부담금, 장애인 부담금 등(저당권부채권보다 납부기한이 늦음)
11	일반채권	가압류, 일반채권자의 채권, 과태료, 강제이행금, 대부료 등
12	법 개정	2023년부터 4월 1일부터 주택임차보증금이 법정기일이 늦은 당해세보다 우선 배당

2021년 개정 주택임대차보호법 최우선변제 ( 10차 개정, 2021. 5 ) 주의: 이전에 설정된 임차계약은 계약 당시의 법규를 따르고 유효

2021. 5. 4 일 이후	서울특별시	1억 5000만 원 이하	5000만원까지 최우선변제
	수도권정비계획법 중 과밀 억제권역(용인, 화성, 세종, 김포)	1억 3000만원 이하	4300만원까지 최우선변제
	광역시 (수도권정비계획법 중 과밀 억제권역지역과 군지역 제외), 안산,광주,파주, 이천, 평택	7000만원 이하	2300만원까지 최우선변제
	그 밖의 지역	6000만원 이하	2000만원까지 최우선변제

전용면적, 공용면적, 공급(분양)면적, 계약면적, 서비스면적

전용면적	소비자가 실제 거주하는 공간으로 현관, 거실, 주방, 방, 화장실이 포함되나 발코니는 제외
	아파트 청약시 평형을 산정하는 기준, 전용면적에 의해 세금을 산정
	아파트 청약시 평형을 산정하는 기준, 전용면적에 의해 세금을 산정
	공동주택 구분소유권 등기에 기개되는 등기면적
서비스면적	베란다, 발코니, 다락방, 테라스 (등기부나 건축물대장에서 표기되지 않고 세금에서 빠짐, 분양시 발코니확장비로 계산
실면적(실평수)	전용면적 + 서비스면적
공용면적	주거공용면적과 기타 공용면적
주거공용면적	복도, 계단, 엘리베이터, 각 동 1층 현관
기타 공용면적	주차장, 관리사무소, 놀이터, 커뮤니티센터, 노인정과 같은 복지시설
공급면적(분양면적)	전용면적 + 주거공용면적 ( 발코니 등 서비스면적 제외 ), 계약면적은 공급면적(분양면적)과 같다.
주택청약시, 모집공고	주거전용면적으로 표시
주택법상 분양면적	아파트는 공급면적
건축법상 공급면적	오피스텔은 계약면적
아파트는 주택법 적용	공급면적(전용면적 + 주거공용면적)으로 계산
오피스텔은 건축법적용	계약면적(전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적)으로 계산
아파트 59㎡	주거전용:59.9970㎡, 주거공용: 23.8400㎡, 공급면적: 83.8370㎡, 기타공용: 37.7211㎡, 계약면적: 121.5582㎡
오피스텔 33㎡	전용면적:33.76㎡, 공용면적: 26.15㎡, 주차장면적:18.68㎡, 계약면적: 78.59㎡
평형 계산	㎡ ÷ 3.3= 평, 또는 ㎡ ×0.3025 = 평

발코니, 베란다, 테라스

발코니	건축물의 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간, 건물의 내부와 외부를 연결하는 완충 공간으로 전망이나 휴식 등을 목적으로 설치한다. 아파트에서 흔히 부르는 베란다는 발코니를 말한다. 발코니는 전용면적에 포함되지 않는 서비스공간으로 빨래나 화초를 키우는 공간으로 많이 사용되고 있다.
베란다	보통 일조권 등을 이유로 집채에서 툇마루처럼 튀어나오게 하여 벽없이 지붕을 씌운 부분으로 보통 가는 기둥으로 받친다. 위층이 아래층보다 면적이 좁을 때 생기는 아래층 지붕부분의 공간으로 옥외실, 정원등으로 활용되기도 한다. 베란다는 확장은 불법이 된다. 불법건축일 경우 이행 강제금이 부과되어 매년 범칙금을 부담하게 된다.
테라스	땅에 세워진 건축물의 외부공간이다. 건물의 정원에 설치하는 높낮이가 다른 공간으로 1층에 위치하면서 놀이터, 휴식공간으로 사용된다. 건물의 안정간, 정원과의 조화 등을 이유로 많이 사용된다.
확인 방법	신축인 경우 건축물의 설계허가도면, 구축인 경우 건축물현황도 (시군구청에서 발급)에서 알 수 있다.

지역에 따른 용적률.건폐률

도시지역	주거지역	전용주거지역	건폐률	용적률	양호한 주거환경 보호
			1종50%이하	50이상~100%	제 1종 전용주거지역 (단독주택 중심)
			2종 50%이하	50%이상 150%이하	제2종 주거지역(공동주택 중심)
		일반주거지역			편리한 주거환경을 조성
			1종 60%이하	1종 100~200%,	제1종 일반주거지역 (4층 이하 저층주택 중심)
			2종 60%이하	2종100~250%	제2종 일반주거지역 (중층주택 중심(도시군계획조례로 층수 제한하는 경우 그 이하)
			3종 50%이하	3종100~300%	제3종 일반주거지역 (중고층 주택 중심)
		준주거지역	70%이하	200~500%	주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완(상가, 사무실 등)
	상업지역	중심상업지역	90%이하	200~1500%	도심. 부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충
		일반상업지역	80%이하	200~1300%	일반적인 상업기능 및 업무기능을 달성
		유통상업지역	80%이하	200~1100%	도시내 및 지역간의 유통 기능의 증진
		근린상업지역	70%이하	200~ 900%	근린지역에서의 잉용품 및 서비스의 공급
	공업지역	전용공업지역	70%이하	150~300%	주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용
		일반공업지역	70%이하	150~350%	환경을 저해하지 않는 공업의 배치
		준공업지역	70%이하	150~400%	경공업 그 밖의 공업을 수용하되 주거, 상업 및 업무 기능을 보완
		보전녹지지역	20%이하	50~80%	도시의 자연환경.경관.산림 및 녹지공간을 보전 (행위제한 높다)
		생산녹지지역	20%이하	50~100%	주로 농업적 생산을 위해 개발을 유보
		자연녹지지역	20%이하	50~100%	도시의 녹지공간의 확보,도시확산 방지,장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적 개발 허용
관리지역		보전관리지역	20%이하	50~80%	자연의 환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전을 위해 보전이 필요하나 주변의 용도지역과의 관계를 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
		생산관리지역	20%이하	50~80%	농업.임업.어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계를 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리가 곤란한 지역
		계획관리지역	40%이하	50~100%	도시지역으로 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용. 개발을 하려는 지역으로서 계획적.체계적인 관리가 필요한 지역
농림지역		농림지역	20%이하	50~80%	도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
자연환경보전지역		자연환경보전지역	20%이하	50~80%	자연환경.수자원.해안.생태계.상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호와 육성이 필요한 지역
* 용적률과 건폐률은 시행령상 기준이며 국토계획법에는 같거나 더 높은 경우가 많음 (2022기준)

등기부 보는 법

등기부	건물등기부와 토지등기부가 있다.
건물등기부	일반건물등기부와 집합건물등기부가 있다.
일반건물	단독주택, 다중주택, 다가구주택, 상가주택, 공장 등과 같이 토지와 건물을 분리하여 거래 대상으로 삼을 수 있다.
집합건물	다세대(연립)주택, 아파트, 오피스텔, 개별상가, 지식산업센터 등과 같이 1동의 건물에 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립된 건물로 사용될 수 있는 건물로 구분소유권이 성립한 후에는 대지사용권은 집합건물과 분리하여 처분할 수 없다.
등기사항전부증명서	표제부, 갑구, 을구로 구성, (말소사항 포함)
표제부	부동산의 표시를 나타냄
갑구	소유권에 관한 권리를 표시함
을구	소유권이외의 권리를 표시함
표제부	건물의 표시, 대지권의 목적인 토지의 표시, 대지권의 표시
건물의 표시(1동의 건물의 표시)	표시번호, 접수날짜, 소재지번, 건물의 명칭과 번호, 건물내역, 등기원인 및 기타사항,
대지권의 목적인 토지의 표시	표시번호, 소재지번, 지목, 면적, 등기원인 및 기타사항
대지권의 표시	표시번호, 대지권의 종류, 대지권비율, 등기원인 및 기타사항
표제부(전유부분의 건물의 표시)	표시번호, 접수, 건물번호, 건물내역, 등기원인 및 기타사항
대지권의 표시	표시번호, 대지권의 종류, 대지권비율, 등기원인 및 기타사항
갑구	순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 (소유권보전, 소유권 이전, 공유, 가압류, 압류, 가등기, 임의경매개시결정, 강제경매개시결정 등)
순위번호	갑구순위, 을구순위가 있으며 접수날짜를 기준으로 순위를 매김, 부번은 주번과 동일, 같은 날짜가 2개 이상이면 접수번호로 순위를 매김(권리순위)
을구	순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 (근저당, 전세권, 지역권, 지상권 등)
요약본	증명서상 말소되지 않은 사항을 간단히 요약한 것으로 증명서로서의 기능을 제공하지 않는다.
매매거래가액 확인	2006년부터 매매계약시 신고의무가 있으며 등기시 신고필증 첨부, 2개이상 부동산 매매나 1개 이상을 수인이 거래시 거래금액이 기재되지 않아 거래금액을 알고 싶으면 매매목록도 함께 체크해 발급, 열람해야 함
근저당권 설정	근저당권의 채권최고액은 보통 채권의 120%~130%정도에 설정됨, 당좌대월계약을 하면 마이너스통장의 효과와 비슷하게 상황에 따라 대출을 갚을 수도있고 나중에 다시 받을 수 있으며 경매시 그 순위는 그대로 유지된다.

주택수 판정 기준 ( 자료: 기획재정부, 행정안전부. 2022년.7월 )

구분	본인 주택외 주택의 주택수 포함 여부
구분	재산세	종부세
신혼 부부 각 1주택	×	×
본인주택 + 상속주택	×	×
일시적 2 주택	○	×
본인주택 + 지방 저가주택	○	×
본인주택 + 등록 임대주택	○	×
본인주택 + 부모주택	×	×
부부 각 1주택	○	○
일반 2주택	○	○
조정대상 2주택	○	○

종부세 기본공제와 중과여부/ 공정시장가액 비율 ( 자료: 기획재정부: 2022년.7월 )

구분	기본공제금	중과여부	재산세	종부세
신혼 부부 각 1주택	14억원	×	45%(선택)+ 60%	60%
본인주택 + 상속주택	합산 - 14억원	×	45 + 60
일시적 2 주택	합산 - 14억원	×	60% + 60%
본인주택 + 지방 저가주택	합산 - 14억원	×	60 + 60
본인주택 + 등록 임대주택	본인주택 - 14억원	×	60 + 60
본인주택 + 부모주택	각 14억원	×	45% + 45%
부부 각 1주택	각 6억원	×	60% + 60%
일반 2주택	합산액 - 6억원	×	60 + 60
조정대상 2주택	합산액 - 6억원	○	60 + 60

1세대 1주택 판정시 주택수 제외 요건 (2022. 7)

구분	적용요건
일시적 주택	이사등으로 신규주택을 취득한 후 2년내 종전 주택을 양도한 경우
상속주택	저가주택, 소액지분: 기간제한 없음
	저가주택 가액 요건( 공시지가 수도권 6억원이하, 비수도권 3억원 이하
	소액 지분요건 40%이하
	기타 5년간 주택수 제외
지방저가 주택 기준	1세대 2주택자 공시지가 3원이하

인수위 부동산정책 주요방안 (국정과제 )

주택공급 확대 및 주거안정 실현

* 주택 250만호 이상 공급 로드맵 실행

* 분양가 상한제, 재건축 부담금, 안전진단 등 정비사업 관련 제도를 합리적 조정해 도심 공급 촉진

* 인허가 등 행정절차 단축, 사전청약 확대

* 1기 신도시특별법 제정 ( 양질의 10만호 이상 공급 기반 마련 )

* 임대차 3법의 제도개선 방안 마련

* 공시자가 급등으로 인한 세금부담 보완책 마련, 공시지가 현실화 방안 재검토

부동산 세제 정상화

종합부동산 개편

* 공시지가, 공정시장가액 비율 조정, ( 2021년 수준인 95% 동결방안 검토 )

* 1세대 1주택 고령자 주택매각, 상속시까지 종부세 납부유예제도 도입

* 중장기적으로 종부세와 재산세 통합 방안 검토

양도소득세 개편

* 다주택자 양도소득세 중과세 한시 유예, 정책 재검토

중과세율	2주택	3주택
2021년 6월 이후	기본세율 +20%	기본세율 +30%

* 조정대상지역 2년 미만 보유 주택 기준

주택금융제도 개선

* 생애 최초 주택 구입가구 LTV상향 우선 추진 ( 60 ~70%에서 80%로)

* 그외 가구는 추후 LTV 규제완화 추진

LTV상한	기본	생애 최초
투기지역, 투기과열지역	40%	60%
조정대상지역	50%	70%

주거복지지원

* 공공임대주택 50만호 (연 10만호 ) 공급

* 주거급여 대상자 중위소득 46%에서 중위소득 50%로 단계적 확대, 청년 주거비 지원 강화

자료 : 제 20대 대통령 인수위원회 2022.5월

2022년 달라지는 부동산 제도 (2022년 1월 현재)

1. 연 소득 3600만원까지 청년 우대 청약통장 가입 가능: 일반 청약통장 금리 1.5% 의 2배 이상인 3.3% 이율 적용/ 2022년 1월 시행

2. 대출 2억 원이 넘으면 DSR(총부채원리금상환) 규제 적용: 기존대출과 신규대출 합산 2억 이상인 경우 DSR 40%(상환액 연봉의 40%이내) 적용

3. 다자녀 기준 3자녀에서 2자녀로 조정 /1월 시행: 통합임대주택 다자녀 기준

4. 임대료 5% 미만으로 올린 집주인 양도세 실거주요건 2년을 1년을 충족한 것으로 인정 / 2021년 12월부터

5. 대출 1억 원이 넘으면 DSR 적용/ 2022년 7월 부터

6. 층간소음사후확인 제도 시행; 2022년 7월 이후 짓는 아파트 준공 후 단지별 5%를 선정 층간 소음 측정, 대외공표

7. 청년 월세 20만원 지원: 19세 ~ 34세 무주택 청년 15만명 1년간 20만원 지원, 본인 소득 중위 60% (월 약109만원)이하 가능

8. 직접 실거주 조건으로 세입자 계약청구권 행사 거부한 집주인이 새로운 세입자 들인 여부를 신청시 정부가 정기적으로 알려줌

9. 200가구 미만 소규모 재건축 사업 용적률, 높이제한, 대지조경 기준 등 완화/ 2022년 1월 20일부터

10. 실거주 주택의 전세대출금의 지역보험료 산정 제외

11. 불법, 편법 외국인 임대사업자 관리 강화

12. 새 아파트, 노외주차장의 전기차 충전 주차면 5%이상 의무화, 기존 공공시설은 2022년부터 민간시설은 2023년부터 2%이상 설치 의무화

2021년 달라지는 부동산 제도

구분	제도	개정	시행시기
양도소득세	1주택 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가	보유시 연 8% → 보유4% + 거주 4%	1월
	주택수 산정방법 변경	21년 1월1일 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함	1월
	다주택자 규제지역 양도세 중과	기본세율 10 ~20% → 20 ~30%로 인상	6월
	2년 미만 보유주택의 양도소득세 인상	1년미만 40% → 70%, 2년미만 6~42% → 60%	6월
	법인주택 양도 추가세율	기본 법인세율 + 10% → 기본 법인세율 + 20%	1월
	1세대 1주택 보유기간 변경	다주택 보유기간은 제외하고 1주택만 보유한 때부터 2년을 가산하여 1세대 1주택 비과세	1월
종합부동산세	종부세율 인상	2주택 이하 0.5 ~2.7% → 0.6 ~3%, 3주택이상, 조정대상지역 2주택 0.6 ~3% → 1.2 ~6%, 법인 단일세율 6%	1월
	세부담 상향 인상	개인과 법인 동일하게 1~2주택 150%, 조정대상지역 2주택 200%, 3주택이상 300%, → 조정대상지역 2주택부터 300%로 변경, 법인 상한금액 폐지	1월
	법인주택 종부세 6억 공제 혜택 페지 및 임대주택 합산과세	법인주택 종부세 6억 공제 혜택 페지, 법인 조정대상지역내 신규등록 임대주택 종부세 과세	1월
	1세대 1주택 세액공제 확대 혜택	60세 이상 고령자공제 10 ~20% → 20 ~40%로 확대, 장기 보유 20 ~50% 공제를 더해 최대 80% 가능	1월
소득세	소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정	5억 초과 최고 42% 세율, → 10억 초과분 45% 구간 신설	1월

분양권

구분	제도	개정	시행시기
분양권	신혼부부특별공제,생애최초 특별공제 소득요건 완화	신혼특공 월평균소득 공공130%(맞벌이 140%)이하 민영 140%(맞벌이 160%), 생애최초 공공 소득기준 공공 130% 민영 160%	1월
	일반 공급	신혼부부, 생애최초 특별 공급 30%	1월
	전매제한 처벌 강화	전매제한 위반, 알선한 경우 10년간 청약 자격 박탈	1월
	사전청약제도 시행	수도권 주요택지, 3기 신도시를 대상으로 7월부터 시행	7월
	분양가 상한제주택의 거주기간 설정	공공택지 인근지역의 80%미만인 주택 5년, 80 ~100%미만인 경우 3년 거주, 민간택지의 경우 인근지역의 80%미만인 주택 3년, 80 ~100%미만인 경우 2년 거주(거주기간 이내에 이사를 할 경우 LH에 우산 매각해야 함	2월 19일

부동산 114	부동산써브	KB부동산	닥터아파트	부동산뱅크
텐 커뮤니티	부동산119	APT2You	공실닷컴	내집마련정보사
땅114	굿옥션, 지지옥션	태인부동산클럽	경매정보센터	두인경매
직방, 다방, 방콜	부동산직거래닷컴	월세닷컴	원룸닷컴 , 원룸클럽	사랑방부동산
알림방(인천)	서울부동산정보(서울)	경기도부동산(경기도)	부동산사랑방(광주)	벼룩시장(파인드 올)
인천상가닷컴	상가다나와	상가114	상가뉴스레이다	상가플러스
오피스공유	Office Serve	빌딩라인	사무실클럽	교차로부동산
고시원네트워크	고시원넷	고시원올	공장넷	노래방, 공장
점포팔구사구	당구장. 모텔	다방, 미용실	노래방114	가게. PC방

공시지가 활용분야

구분	항목
복지	기초연금대상자 판단기준, 기초생활대상자 대상기준, 취업후 학자금 장기상환 대상자 판단기준, 장애인연금대상자 판단기준, 지역건강보험료 부과기준, 건강보험료 피부양자대상 자격기준, 생계유지곤란 병역감면 판단기준, 근로장려금 신청자격 판단기준, 교육비지원대상 선정기준, 공공주택 입주자 자격기준 등
부담금	개발부담금 부과액 산정 기준, 재건축부담금 부과액 산정, 농지보전부담금, 개발제한구역 보존 부담금,
행정목적	국공유지 대부 및 사용료 산정, 도로점용료 산정기준, 초지조성시 국공유지 대부료 산정, 공직자 재산 공개기준, 실거래신고가격 검증, 국민주택채권 매입기준, 농지전용 심사기준, 전용허가를 받지 아니한 농지의 벌금, 과태료 산종기준, 사전채무조정, 주택자금 소득공제, 청약가점제 무주택자 기준, 토지거래허가구역 토지거래허가기준, 지방공기업 주요자산 기준 등
조세	재9산세, 취득세, 양도소득세, 종합부동산세, 상속세, 증여세, 등록면허세, 농어촌주택 취득시 양도소득세 면제 기준
부동산 평가	보상평가, 경매평가, 담보평가, 국공유지 매각평가, 개발제한구역 토지매수가 산정기준, 농지의 처분 및 명령 매수청구, 도로매수청구시 매수예상가격, 하천구역토지의 매수청구가격, 일반거래지표, 산지매수평가, 현물출자 자본금 산정기준, 공동주택 분양가 산정기준, 산업기술혁신사업비 산정 기준

통합공공임대주택 (2021년 3월 중 실시 예정)

영구임대주택 국민임대주택 행복주택을 통합하여 공공임대주택으로 변경, 4인 가족 월 731만원 이내, 맞벌이부부는 중위소득 180% 입주가능
재산은 총자산소득 5분위 중 3분위 평균값이하(전체의 약 70%정도 해당,재산은 2억 8800만원 이하)인 무주택자. 자동차는 3500만원 이하
공급물량 60%는 중위소득 100%이하 우선공급, 청년은 18 ~39세, 청년에는 대학생 포함, 본인만 무주택인 경우 신청 가능

2021년 기준 중위소득 및 통합 공공임대주택 소득요건

가구원수	1인	2인	3인	4인
21년 기준 중위소득	1,827,831원	3,088,079원	3,983,950원	4,876,290원
통합공공임대 소득요건	3,107,313원 (170%)	4,940,926원(160%)	5,975,925원 (150%)	7,314,435원 (150%)

공공임대주택 우선공급자 선정시 배점표 (우선공급에서 탈락시 일반 추첨으로 변경 적용)

구분	3점	2점	1점
월평균소득(중위소득기준)	50%이하	70%이하	70 ~100%
부양가족 기준	3인이상	2인	1인
해당 주택지역 거주기간	5년이상	3년이상	1년이상
미성년자수	3자녀이상	2자녀	1자녀
주택청약납입횟수	24회이상	12회이상	6회이상
과거계약사실 감점	최근 1년내 계약 사실 -5점	최근 3년내 계약 사실 - 3점

세대원수별 전용면적별 공급기준

세대원수	1인	2인	3인	4인
전용면적	~40㎡	30 ~60㎡	40 ~70㎡	50㎡ 초과

개정 주택임대차보호법 최우선변제 ( 10차 개정, 2021. 5 )

2021. 5. 4 일 이후	서울특별시	1억 5000만 원 이하	5000만원까지 최우선변제
	수도권정비계획법 중 과밀 억제권역(용인, 화성, 세종, 김포)	1억 3000만원 이하	4300만원까지 최우선변제
	광역시 (수도권정비계획법 중 과밀 억제권역지역과 군지역 제외), 안산,광주,파주, 이천, 평택	7000만원 이하	2300만원까지 최우선변제
	그 밖의 지역	6000만원 이하	2000만원까지 최우선변제

주택임대차보호법 최우선변제 ( 9차 개정, 2018.9 )

2018. 9. 18일 이후 ~ 2021. 5. 3일 까지	서울특별시	1억 1천만 원 이하	3700만원까지 최우선변제
	수도권정비계획법 중 과밀 억제권역(서울특별시 제외	1억 원 이하	3400만원까지 최우선변제
	광역시 (수도권정비계획법 중 과밀 억제권역지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(세종시 포함)	6000만원 이하	2000만원까지 최우선변제
	그 밖의 지역	5000만원 이하	1700만원까지 최우선변제

주택임대차보호법 최우선변제 ( 8차 개정, 2018.9 ) (경매시 권리관계 순위와 관계 없이 보호, 요건: 주택점유, 전입신고, 확정일자) 배당요구 필요

2016. 3. 31일 이후 ~2018. 9.17일 까지	서울특별시	1억원 이하	3400만원까지 최우선변제
	수도권정비계획법 중 과밀 억제권역(서울특별시 제외	8000만원 이하	2700만원까지 최우선변제
	광역시 (수도권정비계획법 중 과밀 억제권역지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(세종시 포함)	6000만원 이하	2000만원까지 최우선변제
	그 밖의 지역	5000만원 이하	1700만원까지 최우선변제

주택임대차보호법 최우선변제 ( 7차 개정. 2016. 4 )

2014. 1. 1일 ~ 2016. 3.31일	서울특별시	9500만원 이하	3200만원까지 최우선변제
	수도권정비계획법 중 과밀 억제권역(서울특별시 제외	8000만원 이하	2700만원까지 최우선변제
	광역시 (수도권정비계획법 중 과밀 억제권역지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	6000만원 이하	2000만원까지 최우선변제
	그 밖의 지역 (세종시 제외)	4500만원 이하	1500만원까지 최우선변제

상가 소액임차보증금 범위와 우선 변제 금액 ( 2014년 1월 1일 기준 )

지역	보증금액	정부가 지켜주는 보증금 (경매시 우선배당)
서울특별시	6,500만원	2,200만원
* 과밀억제권역	5,500만원	1,900만원
** 광역시 등	3,800만원	1,300만원
그 밖의 지역	3,000만원	1,000만원
보증금의 월세전환률의 상한 --- 연 10%와 한국은행 공시기준금리(현행 2.5%)에 4배수를 곱한 비율 중 낮은 비률 초과 금지
확정일자 부여 및 정보제공의 범위 규정

확정일자

전.월세를 얻어 이사를 갈 때 세입자들이 계약서를 가지고 동사무소에 가서 확정일자를 받으면 전.월세집이 공매나 경매된 경우 등기부에 있는 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선 변제받을 수 있다.

( 2015년 이전의 부동산 제도 )

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2014년 달라지는 부동산 제도

양도세.취득세 한시면제 2013년 말 종료	양도세 감면혜택을 받으려면 2013년 12월말 까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지불해야 한다. 취득세는 잔금을 지불하고 소유권이전등기가 완료하여야 한다. 양도세 관련 1가구1주택자의 기존주택을 취득할 경우 시.군.구청으로부터 감면대상 확인날인을 받아야 혜택을 준다. 확인신청기간은 2014년 3얼 31일 까지이다.
다주택자 양도소득세 중과 폐지	부동산 투기방지를 위해 2004년 도입된 다주택자에 중과되는 양도소득세(양도차익의 50~60%)가 폐지될 예정이다.
취득세 영구인하	기존 9억 이하 1주택자는 2%, 9억초과 및 다주택자는 4% 적용하던 것을 앞으로는 6억원이하는 1%, 6~9억원은 2%, 9억초과주택은 3%가 적용된다.
종합부동산세 지방세로 전환	2014년 성립한 부동산종합소득세는 지자체에서 부과되나 납세의무자의 세부담과 지자체의 세수입은 변함이 없고 납세의무자의 입장에서는 명칭, 납부방법 등에서 별로 변화가 없다
주택청약	주택청약은 만 20세에서 민법상 성년나이인 만19세부터 가능해진다. 청약예금.부금가입 나이도 만 19세부터 가능하다.
세입자 임대차보호	소액임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상보증금을 확대하는 내용의 개정안이 시행될 계획이다. 서울의 경우 우선변제대상 임차인 범위가 7500만원에서 9500만원이하, 수도권은 6500만원에서 800만원으로, 광역시등은 5500만원에서 6000만원으로 대상자가 늘어나며 전세에서 월세로 전환하면 월세상한은 현재 14%에서 10%로 낮아진다.
전세보증	우리은행에서 전세금안심대출이 시범시행될 예정이다. 대출신청을 하면 전세반환청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 반환을 보증한다. 전세계약이 끝난후 집주인이 1달 이내 전세금을 돌려주지 않거나 경매로 넘어갈 경우 대한주택보증이 전세금을 대신 돌려준다.
저리주택지원자금 통합	2014년 1월 2일부터 정부지원자금이 들어가는 근로자서민, 생애최초주택자금대출, 우대형보금자리론 등을 통합하고 대출문턱을 낮춘다. 부부합산 연소득 6000만원이하의(생애최조는 7000만원) 무주택가구주는 통합된 모기지를 사용하며 소득수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8~3.6% 금리를 적용 받을 수 있으며 고정금리와 5년단위 변동금리를 선택할 수 있다. 연체이자도 년 10%로 인하된다.
희망임대주택리츠	희망임대주택리츠의 면적제한이 폐지되어 대출금상환에 고통받는 하우스푸어의 근심이 줄어들 예정이다.
주택 수직증축 리모델링 가능	2014년 4월부터 지은지 15년이상 된 주택을 현재층수에 최대 3개층까지 수직 증축이 가능해지고 최대 15%까지 가구수를 늘릴 수 있게 된다.
4m도로 설치 의무화	도로에 접하지 않은 땅을 개발해 건물을 지을 때 4m이상의 도로설치가 의무화 된다.
경매의 공유자우선매수권 제한	공유자우선매수권이 1회로 제한되고 최저매각가격기준을 감정가액에 20% 뺀 액수로 낮추어 경매시장의 관심이 높아질 예정이다.
건설사의 분양물량과 시기조절 완화	건설사가 아파트단지를 쪼개어 분양할 수 있는 "입주자분할 모집" 단지가 기준이 현행 400가구에서 200가구이상 단지로, 최소가구도 300가구 이상에서 50가구 이상으로, 3회 가능했던 분할 분양횟수도 5회로 완화되고 건설사가 2년이상 전월세로 임대하다 일반분양시 청약통장과 관계없이 선착순 분양이 가능해진다.

달라지는 부동산제도 ( 2008년 )

1	배우자간 증여 공제: 부부간에 증여세 공제한도를 기존의 3억에서 6억원으로 확대하였다.
2	외국인의 토지매매: 외국인(법인포함)의 토지거래허가구역에서 부동산매매시 허가받아야한다. 기존에는 신고만으로 가능하였다.(투기방지)
3	공공택지 후분양제 아파트 :공공택지에 들어서는 아파트는 후분양제가 적용된다. 그러나 민간택지 아파트는 지금처럼 선분양제로 공급된다. 후분양제 아파트는 40% 이상 건축을 마쳐야만 입주자를 모집할 수 있다.
4	지분쪼개기 방지: 서울시는 건축허가를 신청하는 60㎡ 이하 소형 다세대 주택은 입주권을 주지 않고 현금으로 청산하기로 했다. 이는 입주권을 노려 투기수요가 몰리는 것을 방지하기 위한 대책이다. 이와 함께 상가, 오피스텔 등이 주거용으로 사용되고 있어도 1997년 1월15일 이전에 지어진 건축물에만 아파트 분양권을 인정하기로 했다. 이후 건축물은 구역 지정을 위한 주민 공람공고가 이뤄진 경우에만 입주권을 인정한다. 이에 따라 재개발지역에서의 소형 다세대 신축이나 상가 지분쪼개기가 사라질 것으로 예상된다.
5	저소득층 신혼부부용 주택공급: 하반기 분양되는 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 중 30％는 저소득 신혼부부에게 우선 공급하기로 했다. 신혼부부의 월평균소득은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70％(맞벌이일 경우 100%) 이하여야 한다
6	오피스텔전매제한 : 서울을 포함한 수도권 투기과열지구에서 분양되는 오피스텔은 계약시점부터 사용승인(준공검사) 이후 일정 기간 동안 전매가 제한된다. 법으로 최대 1년간 전매를 제한할 수 있으나 국토부는 전매제한 기간을 6개월로 완화하는 방안을 검토 중이다. 또 전체 분양 물량의 20％가 해당 지역거주자에게 우선 공급된다. 이로 인해 청약 광풍을 몰고 왔던 오피스텔 인기는 다소 식을 것으로 보인다.
7	주택거래신고 거부시시 과태료 부과:부동산을 거래한 사람 중 한쪽이 공동신고를 거부할 경우 상대방이 단독으로 신고할 수 있다. 공동신고를 거부한 쪽에는 최대 500만원의 과태료가 부과된다. 또한 지금까지 주택거래신고지역에서는 거래당사자가 거래신고를 하였으나 오는 9월 14일부터는 일반지역과 마찬가지로 공인중개사가 주택거래를 중개한 경우에는 공인중개사가 신고해야 한다. 부동산 중개사고 시 중개의뢰인에게 지급할 수 있는 손해배상책임 보장금액의 한도가 현재 5천만 원에서 1억 원으로 현실화된다
8	지방민간주택 전매제한 폐지 및 완화 : 지방 민간주택의 전매제한기간이 폐지되고 지방 공공택지 주택의 전매제한기간은 1년으로 줄어든다. 지금은 지방의 민간택지 주택은 6개월간, 공공택지 주택은 5년(전용면적 85㎡이하)~3년(85㎡초과) 동안 각각 팔 수 없다. 다만 지방 민간택지 주택에 대한 전매제한이 폐지되더라도 시행일 이전에 분양한 주택 중 ‘계약체결가능일’로부터 6개월이 지나지 않은 경우는 전매가 불가능하다. ‘ 이미 계약된 주택에 대해서는 전매제한 소급적용하지 않기로 했다.
9	재개발.재건축 절차간소화 : 경미한 변경 사항( 정비계획의 변경에 따른 기본계획의 변경, 정비예정구역의 분할·합병, 최고 높이, 층수의 변경, 관리처분의 변경에 따른 사업계획의 변경 등)을 확대하여 주민공람, 지방의회 의견청취, 위원회심의, 토지등소유자 동의 등의 절차를 거치지 않음으로써 대폭적인 기간단축을 도모함이며 주민공람, 의회의견청취 생략이 가능한 정비계획 변경사항에 대하여는 위원회 심의도 생략이 가능해진다.
10	준사업시행제 도입 : 도심 주택공급을 확대하기 위해 다세대. 다가구주택에 대한 "준사업승인제"가 9월 도입된다. 이 제도는 20가구 이상 100가구 미만의 다세대. 다가구 주택에 대해 놀이터 관리사무소 등 시설 설치 기준을 완화해 주는 게 골자다. 층수도 1∼2개 층 가량 높일 수 있게 인센티브를 줄 예정이다. 대상 지역은 재정비촉진지구 등 재개발 지역을 제외한 전 지역으로 재건축사업도 활기를 띨 것으로 기대된다. 또 재건축 단지의 경우 조합설립인가만 받으면 바로 시공사를 선정할 수 있도록 했다.

인터넷 청약 요령

1. 청약통장 가입

2. 인터넷뱅킹 가입 및 개인 공인 인증서 발급

3. 청약자격 확인, 입주자모집공고 참조

4. 거주지역 선택: 입주자 모집공고일 현재 주민등록상 거주지역

5. 주택소유여부 선택: 가구원 전원의 주택 소유 여부 입력

6. 가점항목별 가점선택: 무주택기간, 부양가족 수(청약통장 가입기간은 자동 계산)

7. 채권매입 예정금액 입력: 채권입찰제 적용주택인 경우만 입력

8. 주소와 전화번호 입력

9. 신청내용 확인 및 청약신청

10. 청약신청 완료: 청약신청 취소는 당일 오후 6시까지만 가능

각국 부동산 보유세제 현황(자료, 한국은행 해외자료실, 외국은 2003년 기준, 한국은 2007년 기준)

구분		한국	미국	일본	영국
보유세	명칭	재산세(지방세),종합부동산세(국세)	재산세(지방세)	고정자산세(지방세),지가세(국세)	카운슬세(지방세),지가세(국세)
	대상자산	토지, 주택(종부세는 과표 6억원이상)	부동산. 유동자산 등	토지, 건물, 상각자산	주택, 사업용부동산
	과표	재산세: 공시가격×과표적용률(50%)2008년부터 5%씩 인상, 종부세:공시가격×과표적용률(80%)매년10%씩 인상	감정평가액×평가과세율	대장등록가액×일정보장율:고정자산세, 상속세계산시 토지가액(시가)-공제:지가세	자산평가액(8등금으로 분류, 카운슬세), 임대가치(연임대료, NDR)
	세율	0.15~0.5%(재산세), 0.5~2.5%(종부세)	지방정부별로 다양(실효세율 0.3~4%)	고정자산세(1.4%),자가세(0.15%)	지자체별로 결정(카운슬세), 4%대 NDR

부동산 매매 실거래가 등기부 기재(2006. 5.29)

실거래가 등기부 기재	2006년 6월 1일부터 시행되며 올해 1월 1일 이후 매매계약을 체결해 6월 1일 이후 소유권등기를 신청하는 사례부터 적용됨.
실거래가 신고	시군구에 신고하면 거래신고필증 교부
이전등기	등기신청인은 잔금청산일로부터 60일 이내 거래신고필증과 매매목록, 등기신청서 등의 서류를 갖춰 등기소에 이전등기를 신청해야 함
추가 제출 서류	소유권이전시 거래건수가 2개이상이거나 거래당사자가 여러명인 경우 기존의 서류외 부동산매매목록(법원행정처 서식)도 제출해야 함
등기부 가격 기재	권리자 및 기타사항에 거래가격 기재된다.
허위기재시 처벌	매수자와 매도자 각각 취득세 3배이하의 과태료 부과, 별도로 과소신고금액의 취득세와 등록세, 불성실신고에 따른 가산세부과, 양도소득세 과세대상인 경우 과소신고된 양도소득세와 신고세액의 10% 신고불성실까산세 부과, 공인중개사는 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지 처벌
2007년 실거래가 과세	2007년부터 실거래가로 과세

8.31 부동산 대책 세제 개편과 예외조항 (2006. 1.3)

주택 및 토지의 종합부동산세

종전	개정후	예외
사람별 합산	가구별 합산(본인. 배우자. 같은 집에 생계를 함께하는 직계존비속. 형제자매(단 만 30세 이상 단독가구주나 최저생계비 수준이상 소득이 있는 미성년자 아닌 가구원은 예외 인정)	결혼이나 노부모 봉양의 경우 종합부동산세 2년간 유예
공시지가 9억원이상 부과	공시지가 6억원이상 , 비사업용토지의 경우 3억원	주거 겸용 가정보육시설의 종부세 면제
과세표준 공시지가의 50%	과세표준 공시지가의 70%	임대주택, 기숙사, 미분양주택 등에 대해 면제

1가구 2주택자의 양도소득세

종전	개정후	예외
보유주택 중 1주택을 팔 때 생기는 양도차익과 보유기간에 따라 세율 9~50% 적용	2007년부터 양도차악에 세율 50% 적용	직장을 옮기면서 집을 2채 갖게 된 사람이 파는 주택, 결혼 또는 노부모 봉양을 위해 가구를 합침으로 집이 2채가 된 사람이 파는 주택
보유주택 중 1주택을 팔 때 생기는 양도차익과 보유기간에 따라 세율 9~50% 적용	대상은 수도권 및 광역시 기준시가 1억원 초과주택, 기타지역 기준시가 3억원 초과주택	가정보육시설로 5년 이상 사용한 주택, 소송중이거나 소송의 결과 취득한 주택
장기 보유 특별공제 적용	장기보유 특별공제 배제	집을 1채 갖고 있는 사람이 새로 주택을 산 뒤 1년 내 판 기존 주택
기준시가 기준	실거래가 기준

입주권을 포함한 1가구 2주택자에 대한 양도소득세

종전	개정후	예외
입주권은 주택과 별개로 취급	2007년부터 입주권을 주택의 수에 계산	비과세 요건을 갖춘 1가구 1주택자가 입주권을 산 뒤 1년 내 기존주택을 팔 때 비과세
세율은 실거래가를 기준으로 양도차익의 9~50%	기존 보유주택을 팔 때 세율 50% 적용	비과세 요건을 갖춘 1가구 1주택자가 입주권을 산 뒤 재건축 완공전이나 완공 후 1년 이내 기존주택을 팔 때 비과세
	올해 이후 관리처분계획을 인가 받거나 취득한 입주권 대상	집을 한채 가진 사람의 집이 재건축됨에 따라 주거용으로 산 대체주택을 재건축 완공 전 또는 완공 후 1년내 양도할 때 비과세

8.31 부동산종합대책의 주요내용 (2005.9.1)

2주택자 양도시 50% 중과세	2007년부터 시행
비사업용 나대지. 비거주지의 농지.임야	2007년부터 60% 단일 양도세 적용
종합부동산세 확대	가구별 합산하여 주택기준 9억원에서 6억원초과시 적용
비사업용 토지	2006년부터 실거래가 과세
신고포상제 도입	토지이용의무 위반신고시
중대형아파트 공급	5년간 수도권에 42만가구 공급
신도시 건설	송파 거여지구(5만가구.200만평. 2008년 분양).김포.양주옥정.인천청라.판교 등
도심재개발	층고(層高)제한 완화, 용적률 상향 조정(250~350%)
주택구입.전세대출	금리 최고 1% 인하
개인간 주택거래세율	세율 1% 인하
수도권 주택 택지공급	연간 900만평씩 5년간 4500만평 공급
강북 옛 도심개발	초고층 재개발
양도세 중과 제외	수도권 광역시 공시지가 1억원 이하. 지방 공시지가 3억원 이하. 불가피한 2주택
청약제도 개선	무주택기간. 재산. 소득. 가족수 등 고려 우선 배정
임대주택 건설 확대	그린벨트 해제예정지 임대주택 건설. 장기임대주택건설시 20%용적율 인센티브
다가구 매입임대	연간 2000가구에서 4500가구로 확대

양도세 중과 제외된 불가피한 2주택자 (2005. 9.1)

일시적인 2주택	주택 양도전에 다른 주택 취득 후 1년내 매도
노부모 봉양	합가(合家) 후 2년내 양도
기타	상속주택. 문화재주택. 농어촌주택. 이농.귀농주택 등

공영개발과 민영개발 방식의 비교 (2005.6.29)

구분	공영개발	민영개발
토지개발	토지공사, 지방자치단체	토지공사, 지방자치단체
토지분양	토지공사, 지방자치단체	토지공사, 지방자치단체
주택건설	주택공사 등 공공기관 시행, 민간건설업체 시공	민간건설업체
주택분양	주택공사 등 공공기관 시행, 민간건설업체 위탁	민간건설업체
임대분양	주택공사 등 공공기관 시행, 민간건설업체 위탁
개발이익	주택공사 등 공공기관이 가짐	민간건설업체가 가짐
장점	주택공급시장의 투명성 제고, 분양가 저렴	소비자가 원하는 고급주택 등 다양한 주택 제공 가능
단점	소비자가 원하는 다양한 주택 제공이 힘들다	높은 분양가

전국부동산 소유현황 (자료: 행정자치부 부동산정보관리센터 2005.3)

구분	서울	경기	부산	기타 시.도
거주지별 건물소유	23%	27%	7%	42%

구분	20대 이하	30대	40대	50대	60대	70대 이상
연령별 건물소유	2.78%	15.24%	35.15%	24.81%	15.92%	6.1%

우리나라 국토면적(자료: 통계청 2003년 기준. 단위㎢ 남한전체:99,600.87㎢ )

경상북도	강원도	전라남도	경상남도	경기도	충청남도	전라북도	충청북도
19,025.32	16,612.61	12,045.82	10,518.34	10,131.48	8,598.20	8,050.65	7,431.72
제주도	울산광역시	인천광역시	대구광역시	부산광역시	서울특별시	대전광역시	광주광역시
1,847.78	1,056.60	986.90	885.68	763.30	605.41	539.64	501.36

부동산 관련 주요법안 현황(자료: 건교부, 재경부, 2005.2.24)

구분	주요내용	시행시기
재건축개발이익환수제	도시 및 주거환경 정비법	2005년 5월 초
	아파트 재건축시 일정비율 임대주택 건설 의무화
	임대주택비율: 사업시행 인가전이면 증가된 용적율의 25%, 사업시행 인가 후~분양승인 전 까지면 늘어난 용적율의 10%
실거래 신고 의무화	부동산중개 및 거래신고에 관한 법률	2006년 1월 31일
	부동산 거래당사자가 매매계약일로부터 30일 이내에 거래내용을 시군구에 신고
	미신고 또는 허위신고시 취득세의 3배에 해당하는 과태료 부과
	허위계약서 적성한 중개업소는 500만원 이하의 과태료 부과, 등록취소 또는 업무정지
주택가격 공시제	부동산 공시 및 감정평가에 관한 법률	2005년 1월 13일
	단독주택 공동주택 오피스텔 상가 등의 건물과 부속토지를 평가해 매년 4월 30일 공시
종합부동산세	종합부동산세법	2005년 1월 1일
	1차로 주택, 사업용 빌딩, 토지에 대한 재산세를 낸 뒤 개인이 전국적으로 소유한 부동산금액을 합산하여 일정금액을 초과시 부과
	대상: 주택 9억원 이상, 토지 40억 이상, 나대지 6억원 이상
주택거래신고제	주택법	2004년 3월 30일
	아파트 18평(전용면적 기준 60㎡)이사으 연립주택 45평이상(150㎡)이상 규모의 거래시 15일 안에 관할 시군구에 실거래 가격 신고
	대상지역- 주택투기지역 가눙데 신고지역으로 지정된 곳: 서울 송파구(풍납동, 거여동, 마천동 제외), 강남구(세곡동 제외), 강동구(하일동, 길동, 암사동 제외), 용산구, 경기 과천시, 경기 성남시 분당구 등 6곳임

세계 20대 초고층건물(자료:삼성물산.계획중인 프로젝트 포함)

순위	건물명	소재지	준공	높이(m)	층수
1	버즈 두바이	UAE	2008	700이상	160층 이상
2	타워 오브 러시아	러시아	2010	649	125층
3	스리 엠파이어 타워	터키	미정	600	150
4	상암 DMC	한국	미정	580	130
5	서울 잠실 제2롯데월드	한국	미정	555	112
6	1776 프리덤 타워	미국	2009	541	70
7	대만금융센터	대만	2004	508	101
8	유니온 스퀘어 페이스	중국	2007	474	102
9	부산롯데월드	한국	2010	465	107
10	주지아후이 타워	중국	미정	460	92
11	페트로나스 타워	말레이시아	1998	452	88
12	콤플렉스 페더레이션	러시아	2007	450	87
13	시어스 타워	미국	1974	442	108
14	아시아플라자	대만	2008	431	103
15	진마오타워	중국	1998	421	88
16	다롄 국제무역센터	중국	2007	420	78
17	타이탕 커머셜 타워	대만	미정	420	95
18	2인터내셔널 파이넨스 센터	중국	2003	416	90
19	시틱(CITTIC)플라자	중국	1997	391	80
20	노스 번드 타워	중국	미정	388	72

단독.다세대.다가구 주택 등의 가격 공시절차

표준주택가격	감정평가사 등이 전국 13만 5000가구 표준주택으로 선정 평가
개별주택가격	지자체공무원이 표준주택 가격을 기준으로 개별주택을 감정(용도지역.구조.경과년수. 층.향. 건축년도 등 감안한 1200여개의 비준표의 가감률을 적용하여 개별주택의 공시가격을 산정하여 전산입력)
주택가격 공시	가격공시. 전산관리 (보유세. 거래세 등 부과자료로 활용)

양도소득세 적용방식(2004년)

1가구 1주택	비과세(수도권 2년거주 3년보유시 비과세) 보유기간 미달시 기준시가의 9~36%적용
1가구 2주택	2004년부터 보유기간별 차등세율 적용 (1년 이내 보유 50%, 1~2년 40%, 2년이상 9~36% 적용)
1가구 3주택	2005년부터 양도세율 60% 적용 예정<투기지역: 주민세(7.5%) 탄력세(15%) 합계 82.5%>

주택거래신고구역

지정지역	주택투기지역 중 시세가 오르는 곳
지정 후 세금	취득세.등록세 2.5~6.7배 증가
적용시점	지정공고 난 후 주택계약 체결분
신고대상	전용면적 18평(60㎡) 초과 아파트, 45평(150㎡)초과 연립주택
신고내용	인적사항, 계약일,실거래가, 주택종류, 계약조건, 기한, 부동산중개업자 등 15일이내

주택구입자금 대출종류와 특성(2004.10.13 )

구분	은행 주택구입자금	근로자. 서민 주택구입자금	한국주택금융공사 모기지론
신청자격	제한없음(소득증빙필요)	6개월이상 무주택 가구주로 연간소득 3000만원이하	만 20세 이상 무주택자 또는 1주택 소유자
대출대상주택	제한 없음	전용면적 85㎡이하	6억이하인 주택
대출기간	30년 이내의 장.단기 가능	20년	10년. 15년. 20년
대출한도	집값의 40~60%이하(최고한도 제한 없음)	집값의 70%이하(최고 1억원)	집값의 70%이하(최소 2000만원, 최고 2억원)
대출금리	변동금리(연 5.5% 전후),고정금리 년 6.0%이상)	변동금리 (연 5.8%)	고정금리(연 6.45%)
상환방법	만기일시상환 또는 균둥분할상환 중 선택 가능	1년 거치 19년 분할상환 또는 3년거치 17년 분할 상환	매월 균등분할 상환(1년 거치가간 가능)
중도상환수수료	잔여기간에 따라 1~2%	없음	5년 이내 상환시 1~2%
금리적용	변동금리(일부 고정금리)	변동금리	고정금리
중도금대출	가능	가능	가능
소득공제	연간 1000만원까지 가능	연간 1000만원까지 가능	연간 1000만원까지 가능
취급기간	시중은행	국민은행.농협중앙회.우리은행	한국주택금융공사

주택거래신고구역

지정지역	주택투기지역 중 시세가 오르는 곳
지정 후 세금	취득세.등록세 2.5~6.7배 증가
적용시점	지정공고 난 후 주택계약 체결분
신고대상	전용면적 18평(60㎡) 초과 아파트, 45평(150㎡)초과 연립주택
신고내용	인적사항, 계약일,실거래가, 주택종류, 계약조건, 기한, 부동산중개업자 등 15일이내

모기지론

대출금리	연 6.7% 확정금리
대출자격	만 20세 이상 무주택자, 1주택소유자
대출대상	집값 6억미만, 단독주택.아파트.연립주택.다세대주택
대출한도	최저 2000만원, 최대 2억원, 아파트는 70%, 매월상환액이 월소득의 3분의 1이 넘지 않아야 됨
대출기간	10년, 15년, 20년
중도상환수수료	1년 이내(2%), 3년 이내(1.5%), 5년 이내(1%), 5년 지나면 수수료 없음
취급기관	국민, 기업, 외환, 우리, 제일, 하나, 농협, 대한, 삼성생명
집값기준	국민은행이나 한국감정원이 제공하는 시세기준

펜션에 대한 정부 규제 내용(2004년 7월 1일부터 시행)

기준	해당규정
객실 7실 이하 (농어촌 민박 가능)	운영자 현지 거주 필수(소유자와 운영자가 다를 경우도 운영자 현지 거주 필수)
	현지 거주자에게 위탁 운영할 경우도 민박 인정 가능
	소득세(9~36%). 부가세(10%) 면제 해택
	농어촌민박사업자는 농협의 농업종합자금에서 시설자금인 경우 2000만원이상,
	개보수자금의 경우 2000만원이하의 융자지원이 가능하다.
	농업종합자금의 대출조건은 연리 3%,
	상환조건은 시설자금은 5년거치 10년균등분할상환,
	개보수자금은 2년거치 3년균등분할상환
객실 8실 이상 (숙박업 등록 대상)	8실 이상 펜션은 숙박업 등록 대상
	민박에서 숙박업으로 전환시 오폐수처리시설. 소방설비의무화
	소득세.부가세 과세 대상
	상수원보호구역 등은 숙박업 불가
	미신고 영업시 적발 때 마다 1년이하 징역, 1000만원이하 벌금형
숙박업 신고대상 제외	농어촌 민박사업용 시설(7실 이하)
	자연휴양림 내 설치된 시설(산림법)
	청소년수련시설(청소년기본법)

기준시가가 가장 비싼 아파트(단위=천원) 2004년

순위	소재지	아파트	평형	기준시가	비고
1	서초구 서초동	트리움하우스 3	180	3,240,000	조정
2	강남구 도곡동	힐데스 하임빌라	160	3,150,000	조정
3	강남구 도곡동	타워 팰리스	102	2,700,000	조정
4	강남구 도곡동	타워 팰리스 3	100	2,700,000	신규
5	강남구 논현동	논현동 파라곤	90	2,610,000	신규
6	강남구 도곡동	타워 팰래스 2	101	2,430,000	조정
7	강남구 청담동	청담 로얄 카운티	116	2,340,000	조정
8	강남구 청담동	대우 로얄 카운티 3	122	2,277,000	조정
9	용산구 이촌동	LG 한강 자이	92	2,205,000	신규
10	서초구 서초동	서초 가든 스위트	107	2,137,500	조정

기준시가가 가장 비싼 고급빌라(단위=천원) 2004년

순위	소재지	연립주택	평형	기준시가	비고
1	서초구 서초동	트라움 하우스	230	3,690,000	신규
2	서초구 양재동	신동아 빌라	89	1,845,000	조정
3	용산구 동빙고동	현대 이스트빌	106	1,575,000	조정
4	강남구 논현동	카이트 빌라	130	1,440,000	신규
5	성북구 성북동	효성성북동빌라	114	1,440,000	조정
6	종로구 가회동	가회빌라	120	1,440,000	조정
7	용산구 한남동	빌라(776-2)	85	1,440,000	조정
8	강남구 삼성동	현대빌라	88	1,420,000	조정
9	종로구 가회동	가회동빌라	115	1,395,000	조정
10	종로구 구기동	현대 그랜드 빌리젠시	120	1,395,000	조정

간접부동산 투자상품

토지수익연계채권	최소한투자수익보장.안전성환금성확보	토지공사 주체 증권사 발행대행
	직접투자 보다 수익성 결여
주택저당채권(MBS)	주택가의 70~80%까지 자금 확보. 자금 풍부	금융기관. 한국주택저당
	장기채.조달금리 상승시 이용자 감소
부동산 투자신탁(REIT)	투자선택폭 확대. 개발이익 배분	토지신탁.부동산 회사
	공신력없는 펀드 난립. 투자실패시 자금회수 곤란
자산담보부채권 (ABS)	발행폭 광범위 일반채권과 경쟁	성업공사. 금융기관
	실패시 투자 원금 회수 난망

부동산평가지표

PIR

(Price to income ratio)

가구소득 대비 주택가격 비율 / 주택가격을 기구당 년 소득으로 나눈 배수이다. 소득에 비해 집값이 얼마나 높은가를 나타내며 중간 가구소득을 가진 사람이 중간 정도값의 집을 사기 위해 소득을 쓰지 않고 모두 저축했을 때 걸리는 년수를 나타낸다.서울의 경우 평균은 장기적으로 약 12배 정도이고 중장기적으로 이 값을 수렴할 것으로 예측되고 있다. (2008년 평균 12.2배, 2021년 19배 정도)

동행지수 순환변동치

도.소매판매액.생산.출하등으로 구성된 동행지표에 추세치를 제거해 경기의 순환만을 나타내며 현재의 경기가 어느 국면에 있는지 비교적 정확하게 반영된다고 한다. 집값은 초기에 금리나 대출금이 영향을 많이 주나 시간이 갈수록 경기 상황(동행지수 순환변동치: 하락 예상기간 평균 20개월)이 영향을 많이 주는 편이다. 통계적으로 부동산이 떨어질 때 평균 3 ~5년 정도 걸렸다고 한다. 일부전문가와 뉴스에 의해 사회적 전염효과에 의해 자산 가격에 거품이 많이 발생하며 하락 시 반대로 부동산은 가격이 비탄력적이어서 떨어질 때 수요가 받쳐주지 않으면 급락 가능성도 있음. 장기적으로는 투자재가 아닌 소비재로 갈 가능성이 크다고 하며 통계청에 의하면 서울의 가구 수 최고치는 2029년으로 추정되며 이후 부동산의 가격차별화가 일어날 가능성이 큼, 우리나라 경우 평균 자산의 76%(미국은 20%)가 부동산으로 구성, 한국 가계부채 세계 최고치( 2022년 상반기 한국 104%, 미국 76%, 일본 59.7%, 중국 62%, 유로존 59.6% 싱가포르 59.0%)으로 부동산가격하락 시 소비심리가 나빠질 가능성이 높다고 함

부동산심리지수

부동산시장 소비심리지수는 0 ~ 200의 값으로 표시되며 하락1~3단계(0 ~64, 65~84, 85~94), 보합 1 ~3단계(95~99, 100~104, 105~114), 상승 1 ~3단계(115 ~134, 135~174, 175~200) 로 구분하며 한국은행의 소비자심리지수와 같이 KB나 한국부동산원에서 부동산심리지수를 발표한다. 100이 중간값이다.

주택 저당 채권(MBS. Mortgage Backed Securities)

주택금융과 같은 유동화 회사가 금융기관에서 주택대출채권을 사들인 후 이를 담보로 발행하는 채권이나 수익 증권을 말한다. 이렇게 되면 MBS 발행규모만큼 금융기관의 대출여력이 생겨 일반인이 주택자금을 값싸게 빌릴 수 있고 부동산 시장의 단기 급 등락을 방지하는 완충 작용을 할 것이라 보이며 집값의 70%까지 금융기관에서 빌릴 수 있게 되어 내집마련이 쉬워 질 것으로 보인다.

70%이하