부동산 2   Real estate 2

 

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 공매의 종류

       구분

     인수자산

   비업무용자산

      압류자산

  세금면제

취득세. 등록세 면제

 세금면제 없음

 세금면제 없음

매각금액결정기준

성업공사 유입가격(감정가대비약 60%수준)

  감정가격

  감정가격

명도책임

성업공사책임( 경우에 다라 매수자 부담)

금융기관 책임(때에 따라 매수자 부담)

 매수자 책임

대금납부 방법.기간

입찰자가 3년안에 대금납부방법과 납부기간을 임의로 결정(계약금 10%, 1월~3년 이내 최소월단위로 납부)

금융기관 제시 조건(계약금 10%, 잔금 6개월마다 납부)

국세징수법에 정함(보증금 10%,잔금1000만원이하 7일 이내,1000만원이상 60일 이내 납부)

유찰계약

다음 공매집행 전일까지 가능

다음 공매 전일까지 가능

 없음

계약체결

낙찰 후 5일 이내 계약을 체결해야 함

낙찰 후 5일 이내 계약을 체결해야 함

별도 계약 없음(매각결정에 의함)

권리 분석

불필요

불필요

매수자 책임

대금완납전 점유사용

매매대금의 1/3이상선납하거나 기계기구 수리비가 매매대금의 1/3 이상 소요될 때에 매수자가 직접 수리 후 사용하고자 하면 가능

매매대금 1/3 이상 선납시 가능(단 기계기구 대금은 전액 납부해야 함)

 불가능

계약조건 변경

매수자가 원할 때 계약기간을 최장 5년까지 연장 가능

 불가능

 불가능

준비물

입찰보증금 10%의 현금이나 수표, 도장, 신분증, 대리인 참여시 위임장 낙찰시 5일내 서류를 준비해 계약 체결

성업공사 자동 응답서비스

 02-3420-5555

  건축법 주요변경내용 (99년)

         99년 2월 8일 시행

             99년 5월 9일 시행

 인접대지와 이격거리 규정폐지

 용도변경허가제를 신고제로 전환

 지하층 설치의무 규정 폐지

 미관심의제도 폐지

 건축허가 유효기간 2년으로 연장

 건축허가기준 통합고시

 상업지역내 공동주택의 일조기준 폐지

 대형건축물 특별시장.광역시장 직접허가

 자투리땅 대지규모와 관계없이 건축허용

 도로지정 절차 간소화

 도시미관에 의한 건축허가 제한 폐지

 건축물 높이  시.군.구청장이 지정

 비상급수설비 설치의무화 자유화

 지하청인정기준 통일

 비상용 승강기 설치대상 건물 축소

 일조기준 적용방향 개선

 중간 감리보고절차 생략

 건물간 연결복도 설치 허용

 건축자재 사용자유화

 신.증.개축시 신고대상 확대

  건물용도변경 절차

 영업.판매 시설군

 백화점. 대형도매시장(할인점) 등

 문화.집회 시설군

 극장. 전시장 등

 산업시설군

 공장.위험물 저장소 등

 교육 의료 시설군

 학교. 병원. 유치원. 양로원 등

 주거 업무시설군

 단독주택. 공동주택. 업무시설 등

 기타시설군

 약국. 다방. 음식점. 위락시설. 운동시설 등

동일 시설군내 용도는 자유변경. 시설군간의 변경은 위쪽방향의 시설군으로 변경시 사전신고가 필요하고 아래쪽 방향은 자유변경

  근로자.서민 주택자금 융자기준 (2000.3.2일부터)

   구분

                 주택구입자금

               주택전세자금

 대상자

 연간 소득 3000만원 이하 무주택 가구주로서 근로자 및 서민

 호당 융자한도

 최고 6000만원(주택가격의 1/3)

 최고 5000만원 (전세금의 1/2)

 연이율

 7.75%(4000만원 초과금액은 9.0%)

 7.75%(3000만원 초과금액은 9.0%)

 융자기간

 15년(5년거치 10년상환)

 2년 (2회 4년 연장 가능 )

 대출대상주택

 전용면적 85㎡이하

 전용면적 85㎡이하

 신청기간

 매매계약 체결일부터 잔금지급일 후 3개월까지

전세계약 체결일부터 잔금지급일까지

 취급은행

 근로자:평화은행, 서민:한국주택은행

 근로자:평화은행, 서민: 한국주택은행

  임대사업절차도

  매입임대주택

  민간건설 임대주택사업

  2가구 구입 (매매계약 체결)

 다세대,연립등 공동주택 건축허가를 얻은후 사업자등록신청
(건축허가 사본)

  잔금지급전 임대사업자 신청(거주지 시,군,구청 주택과) ,매매계약서& 등기부등본

  임대사업자등록증 교부

 임대 개시 3개월 이내 임대조건 신고(계약기간,보증금,임대료)

  임대개시

  취득세.등록세 감면 신청

 잔금납부후 30일 이내 건물 소재지 시.군. 구청

  양도

건물소재지 관할 사무소에 양도세 감면신청서 제출
(임차인주민등록등본,사업자등록증,임대차계약서, 등기부 등본 등)

  양도세 감면 신청

문의:  건설교통부(02)504-9133~4      자료: 99.9.2 매경

 임대주택 사업의 유의점

 오피스텔은 주거형이라도 상업시설이므로 임대주택 대상이 아니다.

 다가구는 건축법상 단독주택이므로 전체 가구수가 1가구로 인정된다.

 임대주택을 취득한 날(잔금을 치른 날)에서 2개월 안에 소유권등기를 해야 취득세.등록세를 감면 받는다.

 주택 임대를 시작한 날로부터 3개월 이내 주택 임대신고서를 관할세무서에 제출해야 한다.

 양도소득세를 감면받기 위해서는 건축년도가 86년 1월 1일 이후라야 한다.

 단독 .다세대주택 용도변경

99년 5월 19일부터 단독 다세대 주택 건물주는 영업허가기준을 갖추면 건축물 일부를 음식점.다방.컴퓨터게임자등 근린생활시설등으로 전용할 수 있다. 또 시군구에서 영업허가를 받으면 건축물대장과 등기부 변경절차를 거치지 않고 곧바로 근린생활시설로 용도를 바꿀 수 있다. 또 근린생활시설도 주거용으로 변경할 수 있다.

 서울지역 주요 주상복합아파트

     건물명

     위치

   평형

가구수

 평당 분양가

 문의

대우 트럼프 월드

 여의도

 38~91평

 258

800~1,000

3775~1810~6

삼성 목동 쉐르빌

 양천구 신정동

 8~80

 671

800~900

3457-7416

부영 W 그린 타운

 양천구 신정동

 30~80

 588

750

647-8170~3

삼성 타워 팰래스

 강남구 도곡동

 30~120

 1,329

1,100~1,200

3461-3254~5

삼성 도곡 쉐르빌

 강남구 도곡동

 50~111

 846

1,000~1,200

3457-7412

서초 현대 스타빌

 강남구 서초동

 61~102

 642

1,000~1,200

3472-0001

                                                                     평형, 가구수등이 변경될 수 있음

 초고층 주상 복합 아파트의 장단점

                 장점

                  단점

  전망이 좋다

 분양가, 재산세 가 일반 아파트의 2배 이상

  원 스톱 리빙:상가,수영장,연회장등 구비

 수요층이 한정되어 환금성이 낮다.

  교통편리: 도심 한복판 위치

 용적율이 낮다

  다양한 평면: 주문형 가능

 상권형성이 미지수:고급백화점 이용가능성

  일조권 사생활 보장: 완벽한 보안시설

 관리비가 비싸다:평당 약 1~2만원선

  리모델링(Remodeling) 진행절차

 리모델링 계획

 건물노후도. 주변 상권분석

 시공업체 상담

 건물도면등으로 건물 역학관계 조사

 설계. 견적

 3개 이상의 업체의 견적

 관할행정기관의 확인

 아파트 등 공동 주택은  구청 주택과에 구조변경신고. 기타 단독주택.상가 등은 변경신청서. 변경 전후의 도면을 건축과에 제출. 구조적인 변경의 경우 대수선 허가

 공사. 임대

 사후서비스 등

 서울시 저밀도 아파트 재건축 아파트지구

      지역

    잠실지구

    반포지구

    도곡지구

    암사 지구

    화곡지구

 기존 가구수

     21,250

     9,020

     9,342

     4,920

     5,620

 재건축 가구수

     24,342

    13,415

    12,504

     5,691

     7,219

 부동산 경락 잔금 대출

  금융기관

  부동산 종목

   대출한도

  대출금리

   문의처

 삼성생명

 아파트

 시세의 60%

    9.7~9.9%

 02-751-8440

 단독.다세대.연립

 시세의 40~50%

      〃

 상가.공장.나대지

 시세의 30~40%

       11%

 SK 생명

 아파트

 낙찰가의 75%

     10.5%

 02-2196-0220

 단독.다세대.상가

 낙찰가의 60%

     11%

 신한생명

 아파트.주택

 경락잔금의 80%

     10.3%

 02-3455-4511

 상가

 경락잔금의 60%

        〃

 흥국생명

 아파트

 낙찰가의 70%

     10.2~10.4%

 02-772-7362

 단독.연립.빌라

      〃       50%

     11.5%

 기타

      〃       60%

       〃

 한솔금고

 아파트

      〃       80%

     12.5~13.5%

 02-3485-2415

 연립.다세대

      〃       70%

 상가.나대지.임야

      〃       60%

 해동금고

아파트.연립.다세대

      〃       80%

     14~17%    

 02-3416-6200

 상가.나대지.공장

      〃       60%

 대양금고

 아파트.주택

      〃       80%

     13.5~18%

 0340-447-5111

 근린상가.나대지

      〃       60%

        16%

 한미은행

 공장.기계설비

      〃       90%

     7.75~10.0%

 02-3455-2107

 중소기업
 진흥공단

 공장.기계설비

      〃       80%

        7.5%

 02-769-6602

 서류

 입찰보증금영수증.등기부등본.주민등록등본.인감증명서.신분증.도장 등

 신청

 경락 잔금 지급기일 10~20일전에 신청

                                                                                               자료: 각 금융기관   99.9.14

 분양권 전매 절차도

 아파트 당첨

 

 분양계약체결

 

 중도금 2회 납입

 

 전매동의 신청

 시.군.구 주택과, 주택공사.지방공사 판매과

 분양권 매매

 

 계약서 검인

 시.구.구 지적과

 분양계약서 명의 변경

 

 대출금명의 변경

 

 준공완료와 보존등기

 

 소유권 이전등기

 대출금융기관에 신청

 차익의 30~50% 양도세를 내야한다.

 그린벨트 환경평가 기준

    구분

    1등급

    2등급

   3등급

   4등급

   5등급

   표고

  160m초과

  121~160m

  81~120m

  41~80m

  40m이하

   경사도

   35도 초과

  25~35도

  15~25도

  5~15도

   5도 이하

   식물상

 수령 41년이상 천연림

 수령21~40년 천연림

 수령 20년 이하 천연림

수령 21~40년 인공림

수령 20년 이하 인공림

   수질

 18점 이상

 14~17점

 10~13점

 6~9점

 5점 이하

농업적성도

 농업진흥구역

 경지정리구역

 경지정리예정구역

 저농업생산성 지역

 최저농업생산성지역

임업적성도

 생산능력 1급지(최상위)

   2급지(상위)

  3급지(일반)

 4급지(하위)

 5급지(척박)

                                               수질: 취수원 상류, 건물유무 등에 따라 점수차 ( 자료:건설교통부) 99년

부동산 중개 ( 99년 말까지)

 중개수수료 인상

 기존 0.15%~0.9% 9단계 수수료(평균 0.5%)를 4단계로 단순화
 시키고 평균 0.7%로 인상

 체크리스트 제도

 구두 설명제에서 체크리스트 제도로 변경

 중개계약 체결 의무화

 종전 의무 조항 아님

 보증 보험한도 5000만원 (법인 1억원)

 기존 2,000만원(법인 5,000만원)

 업무영역 확대

 중개, 임대료 수납, 부동산 경매, 부동산 관리, 컨설팅 등

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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